不動産売却はローン残債があってもできる？残債や抵当権との関係、対処法を解説

不動産を売却したくても、残債がある状態では原則として売却はできません。ローンを返しきっていない不動産には、抵当権が設定されているためです。しかし、残債のある不動産を売却する方法もいくつかあります。この記事では、住宅ローンの残債があっても不動産売却する方法を解説します。

残債があっても不動産売却は可能？

住宅ローンを払っている状況にあるものの、不動産売却をしたいと考える場合は珍しくありません。原則としてローンを完済してから不動産を売却しますが、残債がある状態でも売却は可能です。たとえば、収入減少や病気、ケガなどでローンの返済が難しくなったケースや、引っ越しをするケースなどは、後述する方法により不動産を売却できます。

不動産売却と残債・抵当権の関係

不動産売却に大きく関わるのが残債および抵当権です。不動産売却と残債、抵当権の関係を解説します。

ローン購入した不動産は抵当権がある

住宅ローンで購入した不動産には抵当権がついています。抵当権とは、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。抵当権の設定によって大きな金額を借りられるメリットがある一方で、ローン返済が滞ると不動産が差し押さえられ、競売にかけられます。抵当権が設定されたままでも不動産の売却は可能ですが、通常は抵当権を外すのが先です。

抵当権を外すには住宅ローンの完済が条件

抵当権を外す条件は、住宅ローンを完済することです。基本的には、住宅ローンを返済しきれていない場合、抵当権は外せません。

自己資金がある人は繰り上げ返済によってローンを完済できます。繰り上げ返済とは、あらかじめ決めた月々の返済額とは別にまとまった金額を返済することです。元金返済に充てられるため、利息分を節約しながらローンの完済を目指せます。

不動産を売却して抵当権を外す方法もある

もしも不動産の売却前に自己資金が足りていなくても、売却代金で完済できる場合は抵当権を外せるため、売却が可能となります。ただし、不動産の売却代金は、そのままの金額が手元に入るわけではありません。さまざまな諸費用や手数料が引かれる点には注意が必要です。

残債があっても不動産を売却し、ローンを完済できることをアンダーローンと呼びます。一方、売却代金ではローン完済できない状態がオーバーローンです。次項より、ローンの支払が残っている不動産売却の方法として、アンダーローンとオーバーローンを含むいくつかのケースを解説します。

アンダーローンなら不動産売却で残債完済

残債があっても、アンダーローンの状態であれば問題なく不動産売却が可能です。アンダーローンの不動産売却は以下のように行います。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、不動産を売ったお金でローンの残りを払い終える状態のことです。売却にかかる諸費用を支払ったうえで残ったお金は利益となります。アンダーローンのケースでは、自己資金を足したり、住み替えローンを利用したりすることなく不動産売却が可能です。

アンダーローンで不動産売却する流れ

まずは不動産会社に不動産の査定を依頼し、アンダーローンになることを確認しましょう。問題なければ不動産会社に仲介を依頼し、不動産を売り出します。買い手が見つかったら売却手続きの後、売却代金を受け取って残債を完済し、抵当権を抹消して不動産を引き渡す流れです。

オーバーローンでも自己資金を足して残債完済

オーバーローンの状態でも、自己資金を足すことで残債を完済し、不動産を売却できることがあります。オーバーローンでの不動産売却について解説します。

オーバーローンとは

不動産の売却代金だけではローン残債を完済できない状態が、オーバーローンです。つまり、不動産の売却金額がローン残債を下回る場合のことを指します。ただし、自己資金を足して残債を完済できるなら不動産売却は可能です。

オーバーローンで自己資金を足して不動産売却する流れ

オーバーローンの状態で不動産売却を希望する場合も、まずは不動産会社の査定を受けます。そして、売却代金と自己資金を合算してローンを完済できるかを確認しましょう。

自己資金のめどが立つようであれば、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売り出し、買い手が見つかったら売買契約を交わして売却代金を受け取ります。受け取った代金に自己資金を足して残債を完済し、抵当権を抹消して不動産を引き渡す流れです。

住み替えローンで不動産売却して残債返済

オーバーローンで自己資金が不足している場合、住み替えローンを利用する方法もあります。住み替えローンを使って不動産売却する方法を解説します。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、住み替えの際に契約する新しいローンに、残っている借金分を上乗せして借りられるローンのことです。新しい住居の購入資金に加えて、残債を完済するための資金を融資してもらえます。

住み替えローンによって、今まで住んでいた物件の残債を完済できるため、自己資金の有無にかかわらず不動産の売却は可能です。ただし、一般的な住宅ローンに比べて金利が高いことが多く、かつ借入額が大きくなりやすいため、審査が厳しい傾向にあります。

オーバーローンで住み替えローンを利用して不動産売却する流れ

住み替えローンの利用を希望する場合は、まずは不動産会社に相談して住み替える先の住居を決め、次いで住み替えローンの審査を申し込みます。また、売却する不動産については、不動産会社の査定を受けたうえで売却活動を開始しましょう。

買い手が見つかったら売買契約を交わして売却代金を受け取り、住み替えローンで融資してもらった資金と足して残債を完済します。この方法では、不動産売却と購入した新居の引き渡しを同日にする必要があるため、スケジュール管理が重要です。

不動産売却で完済できないなら任意売却

上記いずれかの方法でローンを完済できない場合、任意売却で物件を手放すことになります。任意売却の概要やメリット、デメリットを解説します。

任意売却とは

任意売却とは、債権者から合意を得て不動産売却を行う方法です。原則として、残債がある不動産は抵当権がついているため売却ができません。しかし、債権者の同意があれば抵当権を消したうえで売却が可能になります。

売却方法としては例外的な措置ではあるものの、不動産の競売を避けるための手段として利用されています。任意売却後には、返しきれなかった残債の支払いを続けることが必要です。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリットは、売却価格が安くなりやすい競売を避け、より相場に近い価格で不動産を売却できる点です。また、競売のように個人情報を公開されることもない点もメリットといえます。

一方、デメリットは債権者との交渉が必要で、同意を得られなければ不動産を売却できない点です。同意を得られたとしても、期日までに売却できなければ競売となることも注意すべきポイントです。

任意売却の主な流れ

残債がある場合、任意売却での不動産売却となるケースは少なくありません。任意売却の主な流れを解説します。

金融機関から督促が届く

住宅ローンの支払いを1～2か月滞納すると、金融機関（債権者）から督促が届きます。住宅ローン滞納といった事情がなければ、基本的に金融機関から任意売却の同意を得られないため、督促が届いてから行動を起こすことになるでしょう。

督促が届いても放置していると不動産が競売にかけられてしまいますが、競売は不動産所有者にとって不利になります。したがって競売になる前に任意売却に着手し、売却を済ませる必要があります。

不動産会社に相談・査定依頼

督促が届いたら不動産会社に相談し、不動産の査定を依頼しましょう。不動産を売ったお金で残っているローンをすべて払えるか確認し、完済が難しいようなら任意売却へ進む流れとなります。任意売却の可能性がある場合、任意売却の実績がある不動産会社を選び、複数社を比較検討してから決めるのがおすすめです。

金融機関に任意売却を交渉する

金融機関（債権者）に現状を説明し、任意売却ができるよう交渉します。任意売却後には、売却益で返しきれなかった残債を返済しなければなりません。残債について返済の見通しが立っていれば、金融機関からの同意を得やすいでしょう。とはいえ売り手だけでは難しいことも多いため、任意売却の交渉では不動産会社のサポートを受けることが重要です。

任意売却の手続きと売却活動

金融機関から任意売却の同意を得たら、売却活動を始めます。競売が始まってしまうと任意売却ができないため、競売の入札までに売買契約を締結することが大切です。買い手が決まってから書類を準備したのでは間に合わない可能性もあります。買い手を探しながら、並行して売買の必要書類を準備しておきましょう。

不動産の売買契約と返済

買い手が見つかったら売買契約を締結し、売却代金を受け取ります。受け取った売却代金で、ローン残債の一部を支払わなければなりません。任意売却の場合、売却代金のなかから引っ越し代金を差し引くことが認められる場合もあるため、相談しましょう。清算後は支払いきれなかった分の返済を続けます。

残債がある不動産売却の節税ポイント

残債がある不動産売却で譲渡損失が発生した場合、確定申告によって節税（税金の控除）が可能になります。一般的に不動産の価値は築年数とともに下がるため、売却価格は購入価格よりも安くなることがほとんどです。譲渡損失は「譲渡損失 ＝ 売却価格 － （譲渡費用 ＋ 取得費）」の計算式によって算出できます。

まとめ

不動産売却をしたいけれど残債が残っている場合、まずは現在の不動産価値を知ることが大切です。残債を上回る価格で売却できるか、自己資金を足せば残債を返済できる場合は問題なく売却できます。そうでなかったとしても売却する方法もあるため、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

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