マンション売却額の相場は築年数と比例する？売却のポイント、注意点など解説

マンションを売却しようと思ったとき、築年数が売却相場に関係するのではないかと気になる人も多いでしょう。実際、築年数はマンションの価格にどの程度影響があるのでしょうか。この記事では、マンション売却における築年数ごとの相場や売却のポイント、注意点などを解説します。ぜひ参考にしてください。

築年数とマンション価格の関係

マンションの査定価格は、土地と建物（マンション）の総合的な価値を参考にして算出されるものです。マンションの価値を左右する要素はさまざまで、築年数はその一要素に過ぎません。立地や条件など複数の要因がマンションの査定価格に影響を与えます。

また、土地については築年数は関係ありません。マンションの築年数が古いからといって、土地の価値が上下することはなく、築年数が関係するのはあくまでも建物（マンション）部分のみです。

査定のポイントは？

マンションの査定ではどのようなポイントがチェックされるのでしょうか。主なチェックポイントは以下のとおりです。

• 立地条件：最寄り駅までの距離
• 方角：採光
• 階数：眺望
• 広さ、間取り：専有部分や収納スペースの広さ
• 築年数、構造：耐震基準を満たしているかどうか
• 設備、内装：後付け困難な設備がついているか
• 共用部分：セキュリティや共用施設の内容
• 管理状態：管理体制、共用部分の清掃状況
• 管理費、修繕積立金：修繕が適切か、長期修繕計画の有無
• 駐車場：駐車場の広さ
• 売主、施工会社：大手の場合は査定が高め

自宅の売却はクーリング・オフできないので注意

自宅の売却契約は、クーリング・オフの対象外となっているため注意が必要です。そのため、内容を理解せずに契約してはいけません。

とくに、高齢者を対象とした自宅売却の勧誘には要注意です。契約内容を理解していない、もしくは契約したという自覚がないまま売却契約が進んでしまっているケースがあります。この場合、住む場所を失ってしまったり解約時の違約金支払いによって生活に大きな影響が出たりする可能性があるため、慎重に検討しましょう。

【築年数別】マンション売却価格の相場

先述したように、築年数は売却価格の一要因に過ぎませんが、相場に影響があることは事実です。ここでは、築年数別のマンション売却価格相場を解説します。

築10年以内

築10年以内は、新築から築浅の期間に該当します。新築、もしくは築浅のマンションは少ないため、希少性が高いです。多くの人は、新しくてきれいな住まいを好む傾向があるため、新しくて美しい新築や築浅のマンションは需要が高くなるでしょう。この期間の売却は魅力的な要素であり、売却価格によい影響を与えます。

築11年～20年

築11年～20年は、新しいマンションとはいえない時期です。しかし、この期間は古いという印象を強く感じさせない段階でもあります。また、新築購入者のライフスタイルに変化が生じる時期でもあるため、売却物件が増える傾向にあります。競合の物件が多いため、エリアによっては売却価格が下がってしまうケースもあるようです。

築21年～30年

築21年～30年は、価格の下落率が安定してくる時期です。また、建物自体にも古さを感じられるようになるでしょう。建物や設備が古くなってくるため、リノベーションが多く行われる時期でもあります。価格は緩やかに下がっていく時期であり、築年数を要因として大きく価格が下落することはありません。

マンション売却時の築年数における価格変化の特徴

マンションの売却では、築年数に応じて売却価格が変動します。ここでは、築年数における価格変化の特徴を解説します。

参照：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

1～20年目までは価格が下落する

新築マンションは、購入後1年で価値が急激に低下します。その後、築年数が20年目以降は、急激に価値が低下する傾向にあるようです。また、新築時と比べて、使用感が目立ってくる築6年～10年、11年~15年目の下落幅は大きくなっています。

さらに、築1年から10年までの期間では価格が急激に下落する傾向にあるため、短期間所有して売却したいというニーズには向いていません。

21年目以降はゆるやかに下落する

築21年目からはマンションの売却価格は緩やかに下がってくる傾向にあります。価格が落ち着いてくる時期でもあるため、リフォームやリノベーションを目的として物件を購入する人も多く、比較的ニーズの高い時期です。

21年目以降は、築年数が原因となって大幅な価格変動を見せることはあまりありません。ただし、経年劣化による設備の不具合や故障などが影響する可能性はあります。

マンションはどのくらいの築年数が売り時？

マンションの売却する最適なタイミングはいつかというと、築年数を基準として考えた場合明確な答えは存在しません。たとえば、「築10年が売却には最適！」「内装の劣化が少ない築浅のほうが有利」という記事を見たことがある人もいるでしょう。しかし、これらは不動産会社の都合によるものであるケースが多いようです。

いつが売り時なのかは、マンション価格に影響を与えます。マンションの価格が上昇しているときに、築浅物件を売却するのがよいでしょう。とはいえ、マンションの価格が上がった際にちょうど築浅物件を所有しているとも限らないため、参考程度として考えてください。

築50年を超えたらマンションは売れないの？

築50年前後のマンションを所有している人のなかには、売却について不安を感じているケースも多いのではないでしょうか。しかし、築50年を超えているマンションでも売却は可能です。

ただし、売却価格は低くなってしまいます。築31年以上のマンションの平均売却価格は、新築から5年以内のマンションと比較するとおよそ約65％程度低下するとされています。新築から築浅の物件よりも売却価格は大幅に低くなる点だけ留意しましょう。

築年数別の売却のポイント

築年数によって売却のポイントは変わってきます。ここでは、築年数別の売却ポイントを解説します。

築10年以内のマンション

築年数が10年未満のマンションは、中古マンション市場のなかでももっとも競争が激しい物件だといわれています。築年数10年未満のマンションは比較的新しく、使用感はありますがそこまで古さを感じさせません。また、新築よりも価格が安いため費用を抑えながらマンションを購入したいという人にも人気があり、需要が高くなっているようです。

しかし、住宅ローン残債よりも資産価値の減少が大きい場合には注意が必要です。マンションの価値がローンの残債よりも多くなる、オーバーローンになる恐れもあります。

築11～20年のマンション

築20年未満のマンションは、使用感や経年劣化などが目立ってくる時期です。また、修繕や設備が時代遅れになるリスクも高まるため、評価額は築浅物件と比較すると約6～7割に減少するケースが多いです。

また、築11年～20年という時期は競合物件が多い築年数でもあります。そのため、競争が激しく価格を比較されやすい時期だといえるでしょう。売却価格が高すぎると買い手が見つからない可能性が高いため、適切な価格帯で売りに出すことが重要です。

築21～30年のマンション

築30年未満のマンションは、新築時の約半額に減少する傾向にあります。築30年未満のマンションを売却する際には、新耐震基準を満たしているかどうかが重要です。新耐震基準を満たしていれば、価格は比較的安心するでしょう。同じ築年数のマンションの場合、旧耐震基準と比較すると安定した金額で売却しやすくなっています。

基本的に、1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションであれば、新耐震基準を満たしたマンションと評価されます。

築31年以上のマンション

築31年以上のマンションを売却したい場合には、まず耐震性能を調べましょう。旧耐震基準のマンションであっても、耐震性に問題がないケースもあります。耐震性能に問題なしと示せれば、買い主も安心できます。耐震基準適合証明書を専門家に依頼して発行してもらうことも可能です。

しかし、マンションのリフォーム費用を考えると、建物の評価額はほぼゼロに近くなってしまいます。売却価格は土地の評価額程度になる可能性も高いでしょう。

まとめ

マンションの査定価格は、土地や建物の総合的な価値に基づいて算出されます。さまざまな要素が考慮され、築年数もそのなかの一要素です。築年数は一要因に過ぎませんが、相場に影響を与えるポイントであることは事実で、基本的には新築もしくは築浅のほうが相場は高くなります。

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