不動産を売却した翌年は、確定申告する必要があります。取得価額を計算する際は、減価償却について正しく理解していなければいけません。しかし、減価償却について理解が不十分な人も多いのではないでしょうか。
この記事では、減価償却の基本的な知識や計算方法について詳細に解説しています。ぜひ、参考にしてください。
目次
マンション売却時の減価償却費とは
そもそも減価償却とは、経年劣化に伴う資産価値の減少を反映した経費計上方法です。たとえば、かつて5,000万円でマンションを購入したとしましょう。マンションの資産価値は永久に保たれるわけではありませんが、消耗品などのように一気に価値がなくなるわけでもありません。
そのため、現在や将来のマンションの資産価値を算出する際は、減価償却を理解しておく必要があります。マンション売却時に減価償却が重視される理由は、売却により経費計上できる金額を正しく算出するためです。
譲渡所得税と減価償却
譲渡所得税の算出に不可欠な項目の1つが減価償却です。マンションなどの不動産を売却した際は、得られた売却益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は、譲渡所得の額に応じた税率をかけて算出されます。
資産は時間とともに劣化するという減価償却の観点からすると、マンションの売却益から減価償却費を差し引くことが可能です。譲渡所得額を減少させられると、節税につながります。
マンション売却時に減価償却の計算はなぜ必要？
マンション売却時に減価償却の計算が必要な理由は、売却代金（譲渡価格）から譲渡所得を算出するためです。譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
マンションの売却による譲渡所得＝譲渡価格－譲渡費用－（取得価額－減価償却費）
取得費とも呼ばれる取得価額は、かつてマンションの購入にかかった費用です。計算式を見ると分かるように、譲渡所得の算出には減価償却の計算が必要になります。
減価償却について知っておくべきポイント
減価償却について知っておくべきポイントについて、法定耐用年数や計算にかかわる法的なルールに触れつつ解説します。
減価償却のペースは法律によって決まっている
マンションなどの資産に対して公平に課税するため、法律によって減価償却のペースが決められています。減価償却のペースは、資産ごとの「法定耐用年数」によって決まります。法定耐用年数とは、税法上、資産がその価値を維持できるとした期間のことです。主にマンションで使用される構造について、法定耐用年数を以下に示しました。
- 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅用建物：70年
- れんが造、石造又はブロック造の住宅用建物：57年
- 金属造（骨格材の肉厚4mm超）：51年
- 骨格材の肉厚3mm超4mm以下の金属造：40年
- 骨格材の肉厚3mm以下の金属造：28年
- 木造又は合成樹脂造の住宅用建物：33年
- 木骨モルタル造の住宅用建物：30年
※参考：減価償却資産の償却率表｜国税庁
マンション売却時の減価償却の対象は「建物」のみ
減価償却の対象は建物のみで、土地は該当しません。経理上は、建物は経年劣化により価値が下がる可能性があります。一方、土地は経年の影響を受けず、価値は減少しないと見なされます。
減価償却時の計算をする際は、購入時の価格をマンションと建物の価格に分けなければいけません。価格の配分は、不動産売買契約書で確認しましょう。
自宅マンションを売却する場合は「定額法」による計算
マンションの減価償却費の計算には「定額法」が採用されています。定額法は、特定の資産の取得価額を法定耐用年数で均等に分割し、毎年同じ金額で減価償却する計算手法です。
「定率法」も、減価償却の計算方法の1つです。かつては、定率法もマンションの減価償却費の計算に使われていました。しかし2016年度に法改正がなされた結果、2016年4月1日以降に取得したマンションについては、原則、定率法を適用できません。
※参考：No.5409 減価償却資産（平成28年4月1日以後に取得をされた鉱業用の建物、建物附属設備及び構築物を除く。）の償却方法の選定手続（平成19年4月1日以後取得分）｜国税庁
事業用マンションの場合も「定額法」のみ
2016年4月1日以降、事業用マンションにおける減価償却費の計算方法も定額法に統一されました。
なお、事業用マンションの減価償却費の計算方法は、過去に何度も変更されています。1つの節目は、2007年4月1日です。後ほど解説しますが、2007年4月1日以降に取得したマンションについては、残存価額の概念が適用されなくなりました。取得した時期により、減価償却費の計算方法が異なるため注意が必要です。
※参考：No.5410 減価償却資産の償却限度額の計算方法（平成19年4月1日以後取得分）
【マイホーム編】減価償却費の計算方法
マイホームの場合、マンションの減価償却費は以下の式で計算します。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
経過年数が1年未満のとき、6か月以上は1年、6か月未満は切り捨てとしてください。
取得価額
マイホーム用マンションの取得価額は、物を購入する際に費やした費用となります。マンション売却の際に考慮すべき取得価額について、一部以下に示しました。
- マンションの購入費用
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- リフォームやリノベーションにかかった費用
購入代金に加え、購入にかかる諸費用も取得価額に含まれる点に注意してください。
償却率
マイホーム用マンションの償却率は、建物の構造に応じて該当するものを使用します。主な非業務用資産の償却率を以下に示しました。
| 建物の構造 | 償却率 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
| 木骨モルタル造 | 0.034 |
| 木造・合成樹脂造 | 0.031 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 0.018 |
| 肉厚4mm超の金属造 | 0.020 |
| 肉厚3～4mmの金属造 | 0.025 |
| 肉厚3mm以下の金属造 | 0.036 |
※参考：減価償却資産の償却率表｜国税庁
経過年数
マンションの減価償却費を算出する際に使用される経過年数は、購入から売却までの「所有期間」です。一般的に、建築後1年経過すればマンションは中古扱いとなります。そのため、新築マンションを購入した場合は、築年数と経過年数はほぼ同じです。
しかし、中古マンションを所有している場合は、築年数と実際の所有期間は大きく異なります。
※参考：住宅の品質確保の促進等に関する法律 | e-Gov法令検索
【事業用マンション】減価償却費の計算方法
賃貸マンションのような事業用マンションの場合は、マイホームの売却とは異なる計算方法で減価償却費を算出します。2007年3月31日以前に取得したマンションは、以下の計算で減価償却費を算出していました。
減価償却費＝（建物購入価額－残存価額）×償却率×事業用として使用した月数÷12
近年の税制改正で、残存価額は廃止されています。2007年4月1日以降に取得された減価償却資産は、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却可能です。減価償却費は以下のように算出します。
減価償却費＝建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12
※参考：No.5410 減価償却資産の償却限度額の計算方法（平成19年4月1日以後取得分）
残存価額
かつて減価償却に関連する概念に、残存価額というものがありました。法定耐用年数を経過しても、いきなり資産が使用できなくなるわけではありません。そのため、法定耐用年数が経過した後の資産価値を示すものとして、残存価額という考え方が認められていました。
残存価額は有形減価償却資産と無形減価償却資産ごとに異なり、建物の場合は取得価額（建物購入価格）の10%が残存価格とされていました。
償却率
新旧定額法のいずれも、事業用マンションの場合は、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の償却率は「0.022」です。一方、マイホーム用マンションで、鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造の償却率は「0.015」です。事業用とマイホーム用のマンションでは、償却率が異なる点に注意してください。
※参考：減価償却資産の償却率表｜国税庁
マンションを売却する際の減価償却に関する注意点
マンションの取得価額が多いほど譲渡所得税を節税可能です。できる限りもれなく計上しましょう。マンションの取得価額とは、マンションの取得にかかった費用です。前述のように、マンションの購入費用に加え、仲介手数料など手続きに関わる諸費用が取得価額に含まれます。ただし、以下の費用はマンションの取得価額には含まれないため注意してください。
- 融資利子
- 管理費や修繕積立金
- 家具や家電の費用
- 住宅ローンの手数料
- 町会費
- 引っ越しの代金
また、取得価額が分からない場合は、譲渡価格の5%を取得価額として計上可能です。
まとめ
マンションを売却すると、譲渡所得税が発生する場合があります。確定申告で正しく譲渡所得税を申告するためには、減価償却費の計算が必要です。マイホーム用と事業用マンションでは、減価償却費の計算方法が異なるため注意しましょう。
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