土地を売却すれば、確定申告が必要な場合がほとんどです。しかし、状況によっては確定申告が不要になるケースもあります。この記事では、土地の売却について確定申告が不要な場合と必要な場合について解説します。土地の売却をする際はぜひ参考にしてください。
土地を売却する際に確定申告は不要？
土地の売却について、確定申告の必要性はどうなっているのでしょうか。ここでは、確定申告が不要な場合と必要な場合について解説します。
確定申告が不要な場合
土地の売却に関する確定申告が不要になるのは、土地を売却して譲渡損失が発生した場合です。たとえば、土地の取得にかかった費用よりも売却額が低いケースが該当します。土地の価値が取得時よりも下がると売却益が出ない可能性は高くなるでしょう。
また、売却益が発生しても、諸経費が多くかかると譲渡損失が生じる可能性があります。土地の売却に際して発生する諸経費は、仲介手数料、登記費用、測量費、印紙税などです。
確定申告が必要な場合
土地の売却について確定申告が必要になるのは、譲渡所得が発生する場合です。土地の取得にかかった費用よりも売却額が高く、諸経費を差し引いても利益が残るなら確定申告が必要になります。また、特別控除の適用を受けたい場合も確定申告が必要です。納税の必要がなくても、特別控除の適用を受けるには確定申告で申請しなければなりません。
さらに、譲渡損失が発生していても、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用したい場合は確定申告による手続きが必要です。
土地売却時に確定申告しなかった場合
土地を売却する際に確定申告しないケースでは、ペナルティが課される可能性があります。考えられる具体的なパターンについて解説します。
国税庁よりアンケート調査が届く可能性がある
土地を売却して確定申告しなかった場合、「お尋ね」と呼ばれるアンケート調査が実施される可能性があります。この調査は、国税庁により電話や手紙などで行われています。土地の売却に際して行った所有権移転登記の情報は、国税庁も把握しているためです。確定申告が不要である状況なら、その旨を説明すれば問題ありません。
ペナルティが課される可能性がある
国税庁からアンケート調査が届いたにもかかわらず無視すると、税務調査が実施される可能性があります。必要な確定申告を怠った事実が税務調査で明らかになった場合、ペナルティが課せられる恐れがあるため、注意が必要です。調査には誠実に回答し、必要であれば期限後申告で納税しましょう。
土地売却時の確定申告の手順・書き方
ここでは、土地を売却した際の確定申告について、手順や書き方を解説します。
譲渡所得の内訳書を記入する
譲渡所得の内訳書は、土地の売却によって生じた利益を計算するための書類です。確定申告の際に添付する必要があるため、事前に記入しておきましょう。譲渡所得の内訳書の書き方は、以下のとおりです。
1.譲渡所得の内訳書を国税庁の公式サイトから入手する
2.住所、氏名、電話番号、氏名、税理士名を記入する（1面）
3.土地の所在地、種類、利用状況、売買契約日、引渡日、買主の情報、譲渡価額を記入する（2面）
4.土地の購入価額（分からない場合は譲渡価額の5%）、諸経費（仲介手数料や印紙代など）を記入する（3面）
5.収入金額（譲渡価額）から購入価額、必要経費、特別控除額を差し引き、譲渡所得金額を算出する（3面）
必要な書類を準備する
確定申告においてはさまざまな書類が必要になるため、あらかじめ揃えておきましょう。基本的には以下の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書税務署
- 確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
- 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
- 土地の譲渡時に取り交わした売買契約書のコピー
- 譲渡費用の領収書コピー
- 土地の取得時に取り交わした売買契約書のコピー
- 取得費用の領収書コピー
- 譲渡した土地の全部事項証明書
- 源泉徴収票
- マイナンバーが分かる書類
特例を利用する場合は、それぞれの条件に応じた書類も用意してください。
確定申告の書類を作成・提出する
土地を売却すると譲渡所得が発生するため、確定申告においては以下の書類について記入が必要です。
- 申告書B（第一表・第二表）
- 第三表（分離課税用）
確定申告書は手書きで作成しても構いませんが、国税庁の公式サイト上にある「確定申告書等作成コーナー」で入力して作成する方法もあります。また、提出は、税務署への持参、郵送、e-Taxのいずれかで行えます。
納付税額または還付税額の通知が届く
納税が必要な場合、確定申告が済んだら税務署または金融機関で納税を済ませましょう。納税の期限も確定申告と同じであるため、忘れずに納税してください。
還付を受ける場合は、確定申告を終えると、書類に記載した銀行口座に還付税額が振り込まれます。ただし、確定申告後すぐに振り込まれるわけではなく、1～2か月後が目安です。
土地売却時の税金の計算方法
土地を売却した際にかかる税金は、所定の計算方法により算出されます。計算方法について解説します。
譲渡所得金額を算出する
税金を計算するには、まず譲渡所得金額を算出する必要があります。計算式は「譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用」です。譲渡価額は、土地を売却した金額を表しています。取得費は、土地の購入時の価格と諸経費を合わせた金額です。譲渡費用は、売却のためにかかった仲介手数料や印紙代などを示しています。それぞれの金額の根拠となる資料をもとにし、譲渡所得金額を正確に計算しましょう。
特別控除額を差し引く
一定の要件に当てはまれば、特別控除を適用できます。特別控除を利用できる場合は、譲渡所得金額から特別控除額を差し引きましょう。土地の売却にあたってよく使用される特別控除としては、以下があげられます。
- 相続空き家の3000万円特別控除
- 居住用財産の3000万円特別控除
特別控除額を含めて譲渡所得金額を計算する場合、計算式は「譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用 – 特別控除額」となります。
所得税額を算出する
譲渡所得金額を計算できたら、税率をかけて所得税額を算出します。税率は土地の所有期間が5年以下の場合と5年を超える場合で分けられており、具体的には以下のとおりです。
| 期間 | 所得税 | 復興所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下の場合 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 5年を超える場合 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
土地売却時の税金のシミュレーション
ここでは、土地の売却にかかる税金について、具体的に計算した結果を紹介します。
特例を適用しない場合のシミュレーション
売却価格3,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用300万円、所有期間6年であり、特例を適用しない場合について税金を計算してみましょう。譲渡所得金額は「3,000万円 － 2,000万円 － 300万円 ＝ 700万円」です。所有期間が5年を超えているため、税率は20.315%が適用されます。譲渡所得税を計算すると「700万円 × 20.315% = 約142万円」です。
3,000万円特別控除を利用する場合のシミュレーション
売却価格3,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用300万円、所有期間6年であり、3,000万円の特別控除を適用できる場合について税金を計算してみましょう。特例を考慮しなければ、譲渡所得金額は「3,000万円 – 2,000万円 – 300万円 = 700万円」です。特別控除の適用によりさらに3,000万円を差し引けるため、税金の計算上の譲渡所得金額はマイナスとなります。よって、譲渡所得税も発生しません。
まとめ
土地を売却すれば確定申告が必要ですが、場合によっては確定申告が不要になる可能性もあります。特別控除の適用条件を満たしていれば税金がかからなくなる可能性もあるため、よく確認しましょう。
ハウスドゥなら、不動産のプロの対応力により土地の売却もスムーズに進められます。不動産売買仲介専門フランチャイズ店舗数NO.1で全国に約700店舗を展開しており、全国のネットワークを活用して土地の売却を成功させられます。無料で査定の結果を確認できるため、ぜひ試してみてください。
AIで不動産査定!
AIがお持ちの不動産の市場相場を診断
