家を売却する時の仲介手数料はいくら？上限額の計算方法をシミュレーション

家の売却を考えた時、「仲介手数料って結局いくらかかるの？」「なんだか複雑そうで、不動産会社の言い値で払って損をしそう…」と不安に感じていませんか？

実は、仲介手数料の仕組みを正しく理解していないと、知らず知らずのうちに損をしてしまうこともあります。

しかし、不動産会社に支払う仲介手数料には、法律で定められた明確な上限額があり、その計算方法はご自身で簡単に確認できます。

この記事では、仲介手数料の上限額がわかる計算シミュレーションはもちろん、誰が支払うのか、いつ支払うのか、そして安く抑える交渉のコツまで、あなたの疑問をすべて解消します。

この記事のポイント

• 仲介手数料の仕組みや法律上の上限額がわかる
• 自分で正確な金額をシミュレーションできるようになる
• 手数料を支払うタイミングや注意点がわかる
• 手数料を安く抑えるための交渉のコツがわかる

家の売却で払う「仲介手数料」とは？相場と仕組みを解説

「仲介手数料って、そもそも何のお金なの？」

その基本的な疑問を解消し、売却活動の第一歩を安心して踏み出せるようになります。

この章では、以下の4つのポイントを解説します。

• そもそも仲介手数料って何のお金？（不動産会社の成功報酬）
• 仲介手数料は誰が払う？売主と買主がそれぞれ支払う
• 仲介手数料の上限額は法律（宅建業法）で決まっている
• 【重要】売却できなければ広告費なども含め支払いは0円

まずは基本の仕組みから見ていきましょう。

そもそも仲介手数料って何のお金？（不動産会社の成功報酬）

仲介手数料とは、家の売却を不動産会社に依頼し、無事に売買契約が成立した際に支払う「成功報酬」のことです。

不動産会社はあなたの家を売却するために、様々な活動を行います。

例えば、物件の価格査定、広告活動（チラシ作成やインターネット掲載）、購入希望者の募集、内覧の対応、契約条件の交渉、そして売買契約書の作成など、その業務は多岐にわたります。

これらの専門的な売却活動に対する対価が、仲介手数料なのです。重要なのは、これが「成功報酬」であるという点。

つまり、もし売却活動を依頼しても、最終的に家が売れなければ支払う必要は一切ありません。

仲介手数料は誰が払う？売主と買主がそれぞれ支払う

「この手数料は、売主の自分だけが払うの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。

仲介手数料は、売主と買主が、それぞれ仲介を依頼した不動産会社に対して支払います。

• 売主：買主を見つけてもらい、売買契約を成立させたことへの報酬として支払う
• 買主：希望の物件を探してもらい、購入契約を成立させたことへの報酬として支払う

不動産会社は売主と買主の間に立って、取引がスムーズかつ公正に行われるよう調整する役割を担っています。

そのため、取引に関わる両者が、それぞれのパートナーである不動産会社に報酬を支払う仕組みとなっています。

仲介手数料の上限額は法律（宅建業法）で決まっている

不動産会社が自由に「手数料は100万円です」などと決められるわけではありません。

消費者を不当に高い請求から守るため、仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）という法律によって、取引額に応じた上限額が厳しく定められています。

したがって、不動産会社がこの上限を超える金額を請求することは、法律で固く禁じられています。私たち売主は、この法律で定められたルールを知っておくことで、提示された手数料が妥当な金額かどうかを判断する基準を持つことができます。具体的な計算方法は、次の章で詳しくシミュレーションしていきます。

【重要】売却できなければ広告費なども含め支払いは0円

「もし家が売れなかったら、それまでにかかった広告費は請求されるの？」という心配は不要です。

前述の通り、仲介手数料はあくまで「成功報酬」です。

そのため、売買契約が成立しない限り、たとえ半年や一年といった長期間にわたって販売活動をしてもらっても、手数料を支払う義務は発生しません。

インターネットへの掲載費用やチラシの印刷・配布費用、営業担当者の人件費といった、通常の売却活動にかかる経費は、すべて成功報酬である仲介手数料に含まれています。

万が一売却が成立しなかった場合、これらの費用を不動産会社が売主に請求することはありませんので、ご安心ください。

ただし、売主側の特別な要望で発生した実費（例えば、遠隔地への出張旅費や特別な広告の出稿費など）については、事前に合意の上で別途請求される場合があります。

自分でできる！仲介手数料の上限額シミュレーション

「仕組みは分かったけど、結局いくらなの？」

ここではご自身のケースに当てはめて、仲介手数料がいくらになるか具体的に計算してみます。

ポイントは以下の通りです。

• 計算式は「（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」
• 【具体例】2,000万円の家が売れたらいくらかかる？
• 【注意】計算結果には「消費税」がプラスされるのを忘れずに
• 売却価格ごとの仲介手数料早見表

早速、計算方法の基本から見ていきましょう。

計算式は「（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」

法律で定められている仲介手数料の計算方法は、売買価格を「200万円以下の部分」「200万円を超え400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3段階に分けて計算するため、少し複雑です。

しかし、売買価格が400万円を超える場合、ほとんどのケースで以下の速算式が使えます。

仲介手数料上限額（税抜） = （売買価格 × 3% + 6万円）

この計算式で算出された金額に、消費税を加えたものが、不動産会社が受け取れる上限額となります。

不動産売却のほとんどはこのケースに該当するため、まずはこの式を覚えておけば問題ありません。

繰り返しになりますが、この式で算出されるのはあくまで「上限額」です。

不動産会社はこの金額を超えて請求することはできません。

【具体例】2,000万円の家が売れたらいくらかかる？

それでは、実際に上記の速算式を使って、具体的な金額をシミュレーションしてみましょう。

ここでは、あなたの家が2,000万円で売れたと仮定します。

1. 売買価格に3%を掛ける
   2,000万円 × 3% = 60万円
2. 上記に6万円を足す
   60万円 + 6万円 = 66万円（税抜の手数料上限額）
3. 最後に消費税（10%）を加える
   66万円 × 1.1 = 72万6,000円

この結果から、2,000万円で家が売れた場合の仲介手数料の上限額は、72万6,000円（税込）となることが分かります。

【注意】計算結果には「消費税」がプラスされるのを忘れずに

仲介手数料の計算で最も見落としがちなのが消費税の存在です。

先ほどの速算式「売買価格 × 3% + 6万円」で算出される金額は、税抜の金額です。

不動産会社に支払う仲介手数料には消費税がかかるため、最終的にはその金額に消費税率（現在10%）を上乗せして支払う必要があります。

不動産会社から提示される見積書や資金計画書を見る際には、記載されている仲介手数料が「税抜」なのか「税込」なのかを必ず確認しましょう。

例えば、税抜66万円と税込72万6,000円では、6万6,000円もの差が生まれます。

手元に残る金額を正確に把握するためにも、常に消費税込みの金額で考える習慣をつけることが大切です。

売却価格ごとの仲介手数料早見表

ご自身の売却価格に近い仲介手数料の上限額が一目でわかるように、価格帯別の早見表を作成しました。

ぜひ参考にしてください。

※この表は売買価格が400万円を超える物件に適用される速算式を用いて計算しています。

仲介手数料はいつ払う？支払いタイミングの基本

「手数料の額はわかったけど、いつ払うの？」

まとまったお金なので、支払うタイミングを事前に把握して、しっかり準備しておきましょう。

具体的な支払いタイミングを解説します。

一般的には「売買契約時」と「引き渡し完了時」の2回払い

仲介手数料を支払うタイミングについて、法律で「この時点で払いなさい」という明確なルールはありません。しかし、不動産業界の一般的な商慣習として、成功報酬を2回に分けて支払うケースがほとんどです。

1回目の支払い：売買契約の成立時

• タイミング：買主が見つかり、売買契約書に署名・捺印する日
• 支払う金額：仲介手数料の半額（50%）

これは、売主と買主のマッチングを成功させ、契約を成立させたことに対する報酬としての意味合いがあります。

2回目の支払い：決済・物件の引き渡し完了時

• タイミング：買主への所有権移転登記などを行い、売却代金のすべてを受け取る日
• 支払う金額：仲介手数料の残りの半額（50%）

これは、売買契約後から引き渡しまでに行われる、住宅ローンの手続きサポートや各種調整業務など、すべての取引を無事に完了させたことへの報酬です。

通常、2回目の支払いは、買主から受け取った売却代金から直接支払うことができるため、売主が事前に大きなお金を用意する必要がないというメリットがあります。

ただし、不動産会社の方針によっては、引き渡し時に一括で支払うケースもあります。

最終的な支払いタイミングと方法は、不動産会社と結ぶ「媒介契約書」に明記されていますので、契約前には必ず内容を確認するようにしましょう。

仲介手数料は安くなる？値引き交渉と「格安」業者の注意点

「数十万円の手数料、少しでも安くしたい…」

手数料を抑える方法と注意点を正しく理解し、後悔のない不動産会社選びをしましょう。

この章では、以下の2つのポイントについて解説します。

• 値引き交渉は可能？成功させるためのポイント
• 「仲介手数料が安い・無料」の会社のメリット・デメリット

まずは値引き交渉の可能性から解説します。

値引き交渉は可能？成功させるためのポイント

結論から言うと、仲介手数料の値引き交渉をすること自体は可能です。

これまで解説してきた通り、法律で定められているのはあくまで「上限額」です。

そのため、その上限を超えない範囲であれば、不動産会社は自由に手数料を設定できます。

ただし、交渉が必ず成功するわけではありません。仲介手数料は不動産会社にとっての主要な収益源であり、その対価として質の高い広告活動や営業活動が行われているからです。

もし交渉を検討する場合は、以下のポイントを意識すると良いでしょう。

• タイミングは「媒介契約」を結ぶ前
  不動産会社との契約書に署名・捺印する前が、交渉の唯一のタイミングです。契約後に価格の交渉をするのは原則としてできません。
  複数の不動産会社に査定を依頼している段階で、手数料についても相談してみるのがおすすめです。
• 交渉材料を用意する
  「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」といった、1社に売却を任せる契約形態を選ぶことを条件に相談すると、不動産会社側にもメリットがあるため、交渉が通りやすくなる場合があります。
  また、家の買い替えで、売却と購入を同じ不動産会社に依頼する場合も、有力な交渉材料となります。

注意点として、過度な値引き要求は避けるべきです。

無理な交渉は、担当者のモチベーション低下や、販売活動（広告費など）の質の低下に繋がる可能性もゼロではありません。

あくまで「相談」という形で、丁寧に関係性を築くことが大切です。

「仲介手数料が安い・無料」の会社のメリット・デメリット

近年、「仲介手数料が半額」や「無料」といったサービスを掲げる不動産会社も増えてきました。

最大のメリットは、言うまでもなく売却にかかる諸費用を大幅に削減できる点です。 手元に残るお金が数十万円単位で増えるため、非常に魅力的に映ります。

しかし、その安さだけで安易に飛びつくのは注意が必要です。「なぜ安くできるのか？」というビジネスモデルを理解し、デメリットがないかを見極める必要があります。

• 広告費や人件費を削減している
  広告をインターネットのみに限定したり、営業担当者が一人で多くの案件を抱えたりすることで、コストを削減している場合があります。
  ご自身の物件の特性に合った販売活動が期待できるか、確認が必要です。
• 買主からも手数料を得る「両手仲介」が前提
  自社で買主を見つけることで、売主と買主の双方から手数料を得る「両手仲介」を主な収益源としている場合があります。
  この場合、他の不動産会社へ物件情報が十分に公開されず、売却の機会を狭めてしまう「囲い込み」のリスクがないか注意が必要です。

手数料の安さは重要な判断基準の一つですが、それがすべてではありません。

会社の売却実績、担当者の専門性や対応の質、そしてどのような販売活動を行ってくれるのか。

これらのサービス内容と手数料のバランスを総合的に比較検討することが、後悔しない不動産会社選びの鍵となります。

まとめ：仲介手数料を正しく理解して不動産会社を選ぼう

今回は、家の売却にかかる仲介手数料について、その仕組みから計算方法、注意点まで詳しく解説してきました。最後に、この記事の重要なポイントを振り返りましょう。

• 仲介手数料は法律で上限額が定められた成功報酬である
• 上限額は「（売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」の速算式で計算できる
• 支払いは「売買契約時」と「引き渡し時」の2回に分けるのが一般的
• 値引き交渉は可能だが、手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは注意が必要

仲介手数料は、売却にかかる費用の中で最も大きなものの一つです。

だからこそ、その仕組みを正しく理解し、提示された金額が妥当かどうかをご自身で判断できることが、納得のいく不動産売却の第一歩となります。

そして最も大切なことは、仲介手数料を単なる「コスト」としてだけ見るのではなく、「あなたの家を希望の条件で売却してくれるパートナーへの対価」と考えることです。

手数料の安さも重要ですが、それ以上に「信頼できる担当者か」「豊富な売却実績があるか」「納得のいく売却戦略を提案してくれるか」といった、サービスの質を見極めることが、最終的な成功を左右します。

これから不動産会社の選定を始める方は、ぜひ複数の会社に査定を依頼してみてください。

そして、査定価格だけでなく、この記事で得た知識をもとに仲介手数料や販売活動について質問を投げかけてみましょう。

その応対の中にこそ、あなたの売却を安心して任せられるパートナーを見つけるヒントが隠されているはずです。