8,000万円で土地売却すると税金はいくらかかる？控除の種類や節税方法などを解説

土地を売却すると発生する税金

土地を売却すると発生する税金は次のとおりです。

・印紙税

・登録免許税

・所得税

・住民税

なお、税金の金額については土地の金額や各種条件などをもとに算出されるため、一定ではありません。それぞれの税金の計算方法や詳細については、後ほど解説します。

8,000万円で土地を売却した際の税金額

土地を売却する際には、さまざまな税金がかかります。8,000万円で土地を売却する際にかかる税金の種類やそれぞれの金額は次のとおりです。

印紙税

土地を売却する際に必要となる売買契約書には、印紙税という税金が課せられます。なお、契約書に記される金額、つまり土地の売却額によって課せられる印紙税の額は変わります。たとえば、8,000万円で土地を売却した場合に必要な印紙額は3万円です。

印紙税の税額

印紙税の税額は、契約金額によって異なります。具体的な金額は次のとおりです。

※参考：印紙税額｜国税庁

登録免許税

土地の売買後に発生する不動産の登記で課せられる税金が、登録免許税です。売主の場合は、抵当権の抹消登記と呼ばれるものが該当します。抵当権の抹消登記は、住宅ローンの借り入れにあたり設定した抵当権を抹消するための手続きです。

具体的な費用は、不動産1つにつき1,000円となっています。また、土地に家屋などが残っていると、土地と建物それぞれに費用が発生して、合計2,000円となります。

※参考：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税｜法務省

所得税

所得税は、譲渡所得である土地の売却益にかかる税金です。土地の売却の場合は、土地の所有年数によって税率が変わります。

5年未満の場合なら短期譲渡所得として30.63％ですが、5年以上の場合なら長期譲渡所得として15.315％となります。なお、2.1％の復興特別所得税が2037年まで適用される予定です。譲渡所得が1,000万円、所有期間が5年以上だったら下記のような計算式になります。

所得税＝1,000万円（譲渡所得）×20.315%（所得税率）＝203万1,500円

※参考：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

※参考：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

住民税

住民税は、所得税と同じく譲渡所得である土地の売却益にかかる税金です。税率は所有期間によって変動し、5年未満なら9％、5年以上なら5％となります。譲渡所得が1,000万円かつ、所有期間が5年以上に及んでいた場合は、下記のように計算します。

住民税＝1,000万円（譲渡所得）×5％（住民税率）＝50万円

※参考：土地・ 建物等の譲渡に係る 所得税（ 国税）・ 住民税（ 地方税）｜東京都

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、資産性を有している物を譲渡したり売却したりした際に生じる所得です。基本的に、土地や建物、株式や取引慣行のある借家権などが対象となります。

しかし、条件や状況によっては譲渡所得の対象外となる場合もあります。たとえば、生活用動産の譲渡による所得だったり、財産を相続税の物納に充てたりした際の所得などです。

土地を売却した場合の譲渡所得の計算方法

土地を売却した場合に発生する譲渡所得ですが、一定の情報があれば目安を把握できます。ここからは、具体的な計算方法について解説します。

購入額がわかっている場合

土地の購入額が分かっている場合の計算方法は、下記のとおりです。

譲渡所得=土地の売却価格－（取得費用＋譲渡費用）

土地の売却価格が8,000万円、取得費用が6,000万円、譲渡費用が500万円という場合は以下のような計算式になります。

8,000万円－（6,000万円＋500万円）=1,500万円

譲渡所得は、1,500万円となることが分かりました。

取得費用とは？

取得費用とは、土地を購入した際に払った代金や仲介手数料、税金などの総額です。なお、土地を相続した場合は、相続税も取得費用となります。具体的な費用を以下に記します。

・購入費

・建築費

・印紙税

・登録免許税

・仲介手数料

・司法書士報酬

・測量費

・整地費

・建物解体費

・設備費

・改良費

・借入金利子

譲渡費用とは？

譲渡費用は、売却する際にかかった費用の総額です。たとえば、売却する際にかかった仲介手数料や印紙税、解体費用や測量費などが対象になります。具体的な費用の種類は、次のとおりです。

・登録免許税

・不動産取得税

・特別土地保有税

・印紙税

・立退料

・造成費用

・測量費

・訴訟費用

購入額がわからない場合

購入額がわからない場合でも、譲渡所得の目安を知ることが可能です。概算取得費を土地の購入費用とみなして、大まかな譲渡所得を求めます。概算取得費を求めるには下記の計算式を使います。

概算取得費=土地の売却価格×5%

そのため、8,000万円で土地を売却した場合の概算取得費は400万円です。

土地を売却した際に適用できる控除の種類

土地を売却した際は、さまざまな控除を適用できます。ここからは、控除の種類やそれぞれの詳細を解説します。

居住用財産への特別控除

自身が住んでいた家や土地を売却する場合、3,000万円の居住用財産への特別控除を受けられます。なお、条件は以下のとおりです。

・所有者が住んでいた家、または家と土地を売却する

・現在住んでいなければ、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する

・家を取り壊す場合は、取り壊した日から1年以内に土地譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する

相続空き家への特別控除

相続によって家屋を得た場合、相続用の3,000万円特別控除を受けられます。控除を受けるための条件は次のとおりです。

・相続や遺贈などで被相続人居住用家屋および土地を取得した

・相続開始直前まで亡くなった人が住居として利用していた

・譲渡価格が1億円以下

・1981年5月31日以前に建築された

・相続開始日から3年が経過する12月31日までに売却する

相続税を収めている土地への特別控除

相続や遺贈によって財産を取得して、相続税が課税されていると、取得費加算の特例を適用できます。取得費加算の特例では、譲渡所得を計算する際の取得費に、土地にかかった相続税を加算することが許されます。

なお、相続開始から10か月以内である相続税の申告期限から、3年を経過する日までの売却が必須です。

公共事業用に売却した土地への特別控除

公共事業用に土地を売却した場合も、土地への特別控除を受けることが可能です。金額については一定ではなく、売却価格から最大で5,000万円となっています。

なお、税率は土地の所有期間によって変動します。所有期間が5年以下であれば約40％、5年以上では20％以上です。

平成21・22年に取得した土地への特別控除

平成21・22年に取得した土地を売却する際は、専用の特別控除が受けられます。適用される条件は次のとおりです。

・平成21年1月1日～平成22年12月31日に購入した土地

・平成21年に購入した土地は平成27年以降、平成22年に購入した土地は平成28年以降に売却する

・内縁関係にある人から取得した土地ではない

・交換・贈与・相続・遺贈・代物弁済などで取得した土地ではない

・他の譲渡所得の特例を受けていない

8,000万円の土地を売却する際の節税方法

8,000万円の土地を売却する際は、いくつかの節税方法を活用できます。そのなかでも、代表的な2つの節税方法について解説します。

所有期間が5年を超えたら売る

譲渡所得に適用される税率は、長期譲渡所得税率か短期譲渡所得税率のどちらかです。そして、それぞれの税率は以下のようになっています。

5年以上保有していると長期譲渡所得税率になって税率が下がります。そのため、所有期間が5年を超えた時期が売るタイミングです。

特別控除を活用する

各種特別控除を活用することで、税金を減らせます。たとえば、5年以上保有した土地を8,000万円で売却する場合は、8,000万円×20.315%という計算で、税金は1,625万2,000円になります。

しかし、3,000万円の控除を適用すれば、5,000万×20.315%という計算で、税金は1,015万7,500円です。このように、控除を適用すれば支払う税金の額も減るため、積極的に活用しましょう。

まとめ

土地を売却すると発生する税金の種類やそれぞれの税金額、土譲渡所得の計算方法や控除の種類について解説してきました。土地の売却に伴う税金周りは複雑ですが、適切な手段や方法を取れば節税してより多くの利益を確保できます。

しかし、そもそも土地を売却できなければ、節税を活用することができません。土地を売却する際はハウスドゥの利用がおすすめです。ハウスドゥは、地域密着で信頼性の高い査定力と、全国ネットワークによる宣伝力を持ち合わせています。土地の売却を考えている場合は、ぜひハウスドゥをご利用ください。