土地売却の相場を左右する「路線価」とは？公示価格や実勢価格、求める方法など解説

不動産や土地を適切な値段で売却するためには、あらかじめ相場を把握しておくことが重要です。この記事では、土地売却の相場を左右する路線価について解説します。路線価の種類や調べる方法、路線価から土地価格を算出する方法などについても解説しているので、参考にしてみてください。

土地売却の相場を左右する「路線価」とは

路線価とは、道路に面している通常の住宅地域における、1平方メートル当たりの価格を示す指標のことです。主に特定の地域の土地を評価するために用いられます。

なお、価格は千円単位で表示されています。しかし、路線価が定められていない地域もあるため、全ての土地で活用できる訳ではありません。

公示地価と実勢価格に基づいて決定される

路線価を決定づける要因は、主に公示地価と実勢価格の2つです。ここからは、公示地価と実勢価格の詳細や、その他の評価に基づく価格について解説します。

公示地価（公示価格）とは

公示地価とは公示価格とも呼ばれ、管轄は国土交通省土地鑑定委員会です。毎年1月1日に、全国の標準地における適正価格を基に算出され、3月に公表されています。

なお、全国の標準地における適正価格の決定には、不動産鑑定士が関わっています。具体的には、1つの評価ポイントに対して、最低でも2人の不動産鑑定士が鑑定評価をしつつ、各種調整をして決定するという形式です。

実勢価格とは

実際の取引によって決まる成約価格は、実勢価格とも呼ばれます。いわゆる時価であり、需要と供給の状況から判断されて具体的な数値が決まります。

なお、不動産会社による査定で提示される価格は、実勢価格ではありません。厳密には不動産会社による査定価格は、実勢価格を予想した価格となります。

ほかにも評価に基づく価格がある

公示地価や実勢価格以外にも、評価に基づく価格が存在します。市町村における、固定資産税の徴税対象となる土地・建物に対する評価が、固定資産税評価です。

具体的な数値は、固定資産税の納税通知書に記載されている課税明細書や、固定資産税評価証明書で確認できます。

固定資産税の納税通知書に関しては、該当する都税事務所や市区役、町村役場などから通知されます。

路線価の種類

路線価の種類は、固定資産税路線価と相続税路線価の2つです。固定資産税路線価は、各市町村が算定します。そして、算定された値を基準にして、固定資産税が評価されます。

相続税路線価を算定するのは、各国税局（税務署）です。主に、相続税や贈与税を計算する際に用いられます。

路線価を調べる方法

路線価を調べる方法は主に4つあり、具体的には以下の通りです。

・路線数・評価倍率表

・全国地価マップ

・自治体が運営するサイト

・図書館・役所

ここからは、一般的な方法である国税局のサイト「路線数・評価倍率表」における調べ方を解説します。

※参考：路線数・評価倍率表｜国税庁

「路線価」を選択する

サイトを開いたら、調べたい土地が所在している都道府県を選択しましょう。その後、土地に関する複数の項目が提示されるので、路線価の項目を選択します。

調べたい市区町村・地名を選ぶ

市区町村や地名が一覧で表示されたら、調べたい場所を選びます。その後、「この市区町村の索引図ページへ」をクリックすると、地名を選ぶことが可能です。

なお、市区町村の名前はその年度の1月1日時点のものです。名前が変更されていたら、変更前の名前を選びましょう。

路線価を確認する

地名のある場所を地図上でクリックしたら、該当する場所の路線価が表示されます。560Cや680Cといった英数字が、具体的な路線価の値です。数字の部分が、その道路に面した土地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で示しています。

アルファベットは土地の借地権割合を表す

数字の末尾にあるアルファベットは、土地の借地権の割合を示しています。アルファベットの種類と、それぞれの割合は以下の通りです。

A＝90%

B＝80%

C＝70%

D＝60%

E＝50%

F＝40%

G＝30%

なお、自己所有の土地の場合は計算に影響を与えません。

路線価から土地価格を算出する方法

路線価から土地価格を算出する方法は一律ではなく、状況や条件によって変わります。ここからは、想定される状況や条件と、それぞれの算出方法について解説します。

1つの路線に面している土地の場合

1つの路線に面している土地の場合、路線価は1平方メートルあたりの土地の価額です。土地の評価額については、路線価に土地の面積を掛け合わせることで計算できます。条件と計算式の例は、以下の通りです。

・1m²あたりの価格＝10万円×0.97＝9万7,000円

・土地の評価額＝9万7,000円×150.0m²＝1,455万円

土地が複数の道路に面している場合

土地が2つ以上の複数の路線に面している際は、それぞれの路線ごとに計算を行います。なお、正面路線を選定する基準は、1平方メートルあたりの価格が高い方とすることが一般的です。条件と計算式の例は、以下の通りです。

まず、正面路線を決めるために2路線それぞれの価格を求めます。

・10万円の道路に面した1m²あたりの価格＝100,000円×0.93＝93,000円

・20万円の道路に面した1m²あたりの価格＝200,000円×1.00＝20万円

正面路線が20万円の道路の方、裏面路線が10万円の道路の方と決定すると、下記のような計算式になります。

土地の評価額＝（20万円＋93,000円×0.02）×600.0m²＝1億2,111万6,000円

路線価がない土地価格の算出方法

路線価は、全ての土地に設定されている訳ではありません。路線価が設定されていない地域は、倍率地域と呼ばれ、土地価格を算出したい場合は倍率方式を用います。倍率方式の計算式は以下の通りです。

土地の評価額＝固定資産税評価額×評価倍率

固定資産税評価額は、毎年受け取る固定資産税納付書を参照したり、各自治体の税務課に問い合わせたりすれば分かります。評価倍率については、国税庁が公表している路線価・評価倍率表で確認できます。

路線価を土地売却で活用する際の注意点

路線価は土地売却する際に活用できる指標ですが、いくつか注意するべき点もあります。ここからは、具体的な注意点とそれぞれの詳細について解説します。

あくまで推定評価額であること

路線価は、あくまで推定評価額であることに注意しましょう。路線価を基準として導き出された土地の評価額は、基本的に相場の価格を示しています。

しかし、相場の価格だからとそのまま売り出しても、購入希望者が必ず現れるとは限りません。実際に購入してもらうには、最終的な成約価格を相場よりも低い水準に調整するように求められる可能性もあります。

正確な価格は不動産会社の査定を受ける

実際の市場価格である実勢価格は、路線価との差異が発生することも珍しくありません。そのため、正確な土地価格を知りたい場合は不動産会社へ査定を依頼しましょう。

なお、査定は1社だけに絞らず、複数の不動産会社に依頼しましょう。同じ条件だとしても不動産会社によって提示してくれる価格は異なるためです。複数の不動産会社に査定を依頼して、最も良い条件を提示してくれた会社を選ぶことがおすすめです。

まとめ

路線価の概要や種類、路線価を調べる方法や土地価格の算出方法などを解説してきました。路線価は国が提示している値のため、土地の売却価格を決める際の基準にしやすいことが特徴です。

しかし、実際には需要と供給といった市場の状況も価格に反映されます。そのため、正確な価格を知りたい場合は、不動産会社への依頼がおすすめです。

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