住宅ローン返済中の家を売る手順とは？売る方法やかかる費用も解説

住宅ローンの返済中であっても家を売ることは可能です。ただし、住宅ローンの残債と売却価格の差を確認する必要があります。この記事では、残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合と、下回るアンダーローンの場合とに分けて、売却方法や費用について解説します。

ローン中の家を売るために必要な要件

ローン中の家を売るときは、抵当権を外さなくてはなりません。抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

そして、抵当権を外す手続きを法律では抵当権抹消登記といいます。ローンの残高が残っている場合、抵当権抹消登記はできず、売却もできません。厳密には、金融機関が抵当権を設定している物件の購入に際して融資を行わない以上、売れる可能性は極めて低くなります。

ローン中の家を売る手順

ローンの残債がある状態で家を売る場合の一般的な手順について解説します。

住宅ローンの残債を明確にする

最初に、住宅ローンの残高がどれくらいあるかを確認しましょう。住宅ローン契約時の返済予定表や残高証明書で確認できます。金融機関によっては、インターネットバンキングで照会することも可能です。いずれの方法も使えない場合は、金融機関に問い合わせれば教えてもらえるので、早めに手続きを済ませましょう。

家の売却相場を調べる

家の売却相場も調べておきましょう。不動産会社に査定を頼めば、簡単に売却相場を調べられます。より正確に把握するためにも、複数の不動産会社に依頼しましょう。また、国土交通省の「土地総合情報システム」で相場価格を知ることも可能です。立地や築年数、広さが似た物件の売却事例を調べてみましょう。

住宅ローンを完済できるかシミュレーションをする

住宅ローンの残債と家の売却相場が分かったらシミュレーションができます。住宅ローンの残債を家の売却相場が上回ればオーバーローンです。逆の場合はアンダーローンになります。なお、シミュレーションの際には仲介手数料や印紙税などの費用も加味しましょう。それぞれのケースごとの具体的な売却方法は後述します。

ローン中の家を売る際の費用

ローンの残債が残っている家を売る場合にかかる費用について、詳しく解説します。

住宅ローンを一括返済するときにかかる費用

住宅ローンの残債を一括返済する場合は、手数料がかかります。具体的な費用は金融機関によって異なるので都度確認しましょう。インターネットで手続きすれば無料になることもあります。なお、未払利息が生じている場合は、その分の支払いも必要です。加えて、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するなら報酬分も上乗せになります。

家を売るときにかかる費用

家や土地などの不動産を売却する際は、以下の諸費用がかかる点に注意が必要です。スムーズに手続きができるよう、支払いに充てられるだけの現金は確保しましょう。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う。「( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税」で計算可能
• 印紙税：売買契約書に貼付する。取引金額によって異なる
• 譲渡所得税：不動産の売却により利益が発生した場合に確定申告後に払う
• 契約書類発行費用：契約書など書類を発行する際の事務手数料
• ハウスクリーニング費用：家を退去したあと、引き渡す前に業者がクリーニングを行うための費用

残債が売却価格を上回るオーバーローンで家を売る方法

住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態をオーバーローンといいます。この状況で家を売る際の流れについて解説します。

住宅ローンを返済しながら売却活動を進める

オーバーローンの状態から家を売る場合は、住宅ローンを返済しながら売却活動を進めましょう。家に住みながら売却価格が残債を上回ったタイミングで売る流れになるため、コストを下げられるメリットがあります。ただし、実家に引っ越せたり、資金があったりするなら空き家にしたほうが内覧や引き渡しはスムーズです。

任意売却をする

たとえオーバーローンの状態であっても、任意売却であれば家を売ることができます。任意売却とは、金融機関などの債権者と交渉をしたうえで、残債が残る形で売却する方法のことです。残債は分割返済できますが、引き続き支払わなければならない点に注意が必要です。また、任意売却は債権者が主導権を握っているため、個人の判断のみでは決定権がありません。住宅ローンの残債が多く、売却価格が残債を上回るまで時間がかかりそうな場合に使える手段です。

また、任意売却を検討している場合は、住宅ローンの残債が残っている状況であり、なかには滞納や延滞している人もいるでしょう。住宅ローンを滞納し続けると、信用情報機関に登録されてしまい、今後数年間は金融機関からの借入などが難しくなります。

手持ちの資産を追加する

手元に預金や株式、投資信託など換金性のある有価証券があれば追加し、残債の一括返済を目指しましょう。売却価格と住宅ローンの残債の差が埋められるようであれば家を手放せます。ただし、前述したように、家を売却するにあたっては費用もかかるため、その分も加味して計画を立てましょう。

住み替えローンを利用する

家の買い替えを前提にするなら、住み替えローンを利用するのも1つの手段です。住み替えローンとは、自宅のローンを完済するための費用と新しい家を買うための費用をまとめて借りる商品を指します。

住み替えローンを使えば、自分や家族が望んだタイミングで住み替えができて便利です。ただし、多額の借入をするため審査基準が厳しいうえに、毎月多額の返済が必要になる点には注意しなくてはなりません。

残債が売却価格を下回るアンダーローンで家を売る方法

住宅ローンの残債が売却価格を下回る状態をアンダーローンといいます。このような状態で家を売却する場合の一連の流れについて解説します。

売り先行で家を売る

売り先行とは、今の家を売ってから新しい家を探して買う方法のことです。売却金額を新しい家の購入資金に充てられるため、二重にローンを組む必要もありません。ただし、一時的に持ち家がない状態になるため仮住まいが必要です。アパートやマンションなどの賃貸住宅を借りたり、実家や親族の家に同居したりしましょう。

買い先行で家を売る

売り先行とは逆のことをやるのが買い先行です。つまり、先に新居を購入してから今の家の売却をする方法を指します。期限がないので納得いくまで新居を探せるのがメリットです。ただし、家が売れるまでに時間がかかる可能性もあります。無意味に長引かせないようにするためにも「いつまでに売る」という明確な期限を定めるとよいでしょう。

オーバーローン・アンダーローンそれぞれの税金特例

オーバーローン・アンダーローンのいずれで売却した場合でもそれぞれ税金が発生するので、特例も交え詳しく解説します。

アンダーローンで利用できる税金特例

まず、アンダーローンの場合は、売却益が出るので所得税や住民税などが課税されます。これに伴い「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といって、最高3,000万円まで控除できる特例を利用可能です。さらに、10年以上住んだ家を売却する場合は、軽減税率の特例も併用できます。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

※参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

オーバーローンで利用できる税金特例

逆に、オーバーローンで売却した場合、損失が出る可能性があります。このとき、条件に合えば「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が利用可能です。ちなみに、住宅ローン控除との併用もできるので、以下のサイトも参考にしてください。

※参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

不動産会社に依頼する際の契約方法

不動産会社に依頼する際は、どのような契約方法を結ぶかも考えておきましょう。ここでは代表的な3つの契約方法について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約のことです。不動産会社に買手を探してもらうだけでなく、自分で見つけた購入希望者に売却しても構いません。不動産選びで失敗しにくいのが長所ですが、自社に仲介手数料が入ると確約されないことから、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があるため注意しましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産会社1社のみと契約を結ぶ方法です。他の不動産会社に同時並行で依頼はできないものの、自分で購入希望者を見つけて売買契約を締結することはできます。2週間に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすいのがメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様不動産会社1社のみと契約する形態です。ただし、自分で購入希望者を見つけた場合も、不動産会社を介さなくてはなりません。この形態であれば、週1回以上不動産会社からメールや電話で活動報告が受けられます。状況を把握し、次の行動を決めやすいのがメリットです。

ローン中の家を売る際の注意点

たとえば、離婚にあたってローン中の家を売却する場合、住宅ローンの残債も財産分与の対象になるため、夫婦ふたりの返済負担割合を決めなくてはなりません。また、夫婦の一方が主債務者、もう片方が連帯保証人という場合でも、自動的に連帯保証人の地位から外れるわけではありません。離婚にあたり住宅ローンが残っている状態の家を売るなら、金融機関の了承を得てから任意売却を行うのが現実的な方法です。

ただし、任意売却には個人の信用情報に傷がついたり、連帯保証人（夫や妻）からの同意が求められるため、あくまで最後の手段と考えましょう。

まとめ

ローン中の家を売ること自体は不可能ではないものの、抵当権が残っている状態だと自由に手放せないので注意が必要です。実際に売る際は不動産会社の査定を受けて、相性の良さそうな担当者を見つけてから動くことをおすすめいたします。

ハウスドゥは、不動産売買仲介専門フランチャイズとして、全国に約700店舗を展開しています。地域密着で信頼性の高い査定力があり、全国ネットワークによる宣伝力もあります。不動産のプロによる高い対応力もあるので、ローン中の家を売る予定のある人は、ぜひハウスドゥにご相談ください。