一戸建ての物件を売却する方法として、不動産会社による買取があります。通常の売却と買取で、どう違うのかを疑問に思う方も多いかもしれません。この記事では、買取と仲介の相違点や買取のメリット・デメリットについて解説します。買取に向いている一戸建ての特徴や、高く買い取ってもらうためのコツもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
一戸建ての買取とは
一戸建ての買取とは、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。スタンダードな仲介では、買い手にアピールするためさまざまな販売活動が行われますが、買取では広告や内見などが不要で、売却がスムーズに進みやすい傾向があります。また、不動産会社は資金力があるため、現金で一括払いをしてくれるのも買取の特徴です。
買取と仲介の相違点
買取と仲介には明確な相違点がいくつもあります。ここでは、買取と仲介の相違点を解説します。
売却する相手
買取と仲介では売却する相手が異なります。買取における売却相手は不動産会社です。したがって売買の関係者は、売り手自身と不動産会社だけとなります。一方、仲介の売却相手は一般消費者です。不動産会社には売主と買主をつなぐ仲介の役割があり、売買は売り手と買い手、さらに仲介する不動産会社の三者間で行われます。
契約の種類
買取と仲介では、不動産会社と結ぶ契約の種類にも違いがあります。買取では、直接購入してもらうために不動産会社との間に売買契約を結びます。一方の仲介は、不動産会社に買主を探してもらうために媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約とは「不動産会社が売主と買主との間に入る」という契約です。媒介契約にも複数の種類があり、どのような形で仲介するかといったことも契約内容に含まれます。
売却にかかる期間
基本的に、買取は仲介よりも売却にかかる期間が短い点が特徴です。買取が完了するまでにかかる期間は、数日から2週間ほどが目安です。一方、仲介は3～6か月以上かかるケースもあります。不動産会社による買取は、買主を探す必要がなく、ローン審査などの時間も必要ありません。
売却金額
買取の売却金額は、相場価格の5～8割が目安です。相場よりも安くなりやすいのが特徴で、反対に相場よりも高くなることはまずないでしょう。
対する仲介は、相場価格に近い金額での売却が一般的です。場合によっては相場よりも高く売れる可能性もあります。とはいえ、必ずしも仲介がよいというわけではなく、条件によっては買取が適しているケースも多いため、売却金額だけでなく総合的な観点から判断が必要です。
仲介手数料の有無
買取では仲介手数料が必要なく、登記費用や印紙代、売却後の譲渡所得税のみで売却が可能です。一方、仲介で不動産を売却すれば前述の費用の他に、売買契約が成立した際に仲介手数料が必要となります。なお仲介手数料は「物件価格の3% + 6万円 + 消費税」です。不動産の価格によっては大きな金額となるため、買取の方が費用を節約できます。
契約不適合責任の有無
基本的に、売主は契約書に記載された不動産の品質を保証する責任を負っています。これが契約不適合責任（瑕疵担保責任）です。たとえば、不具合や故障などの不備が売却後に見つかった場合は、契約解除や損害賠償の対応が求められるリスクがあります。
仲介の場合は売主に契約不適合責任がありますが、買取の場合は買主が不動産会社であるため、売主の契約不適合責任を免責としている場合がほとんどです。
一戸建て買取のメリット
一戸建て買取には、仲介にないメリットが存在します。ここでは、一戸建て買取の主なメリットを3つ解説します。
早く売れやすく確実性が高い
買取での売却は早くて確実です。買取の場合は買主が不動産会社になるため、仲介に関する契約を締結したり、買主を探したりする手間を省くことができます。また、買主が一般消費者の場合は購入をキャンセルされるケースがあるものの、買取の場合は基本的にキャンセルがありません。手続きが進めばほぼ確実に売れるのも安心できるポイントです。
仲介手数料が不要
前述のとおり、買取では仲介手数料が不要です。買取は不動産会社に直接売るため、買主との合間を取り持ってもらう必要がありません。仲介ではないため仲介手数料がかからず、手元に残る金額が減らずに済みます。
契約不適合責任が免責になる
売主は、契約書に記載された不動産の品質を保証する「契約不適合責任」を負うことが一般的です。契約不適合責任は、売却後に高額な損害賠償を請求されたり、購入がキャンセルになったりする可能性があるリスクとなります。しかし、買主である不動産会社は宅建業のプロのため、通常は契約不適合責任が免責されます。
一戸建て買取のデメリット
一戸建て買取にはデメリットもあります。仲介にするか、買取にするかを選ぶ前に、デメリットも確認しておきましょう。
売却価格は相場よりも安い
買取では、売却価格が相場よりも安くなる傾向にあります。標準的な物件でも相場の8割前後、解体や大規模リフォームが必要な物件では、相場の5割程度まで落ちるケースも少なくありません。一戸建ての場合は取り壊す選択肢もあるため、マンションよりも売却価格が下がりやすい特徴もあります。ただし、どの程度の価格帯になるかを判断するには査定が必要です。
買取会社の選択肢が少ない
マンションに比べて、一戸建ての買取をしている不動産会社は少ない傾向にあります。したがって、買取会社の選択肢は限られます。不動産会社が一戸建て買取の取り扱いが少ないのは、販売価格が予測しにくく、売れ残るリスクが高いことが理由です。そのため、複数の不動産会社を比較して選ぶことが難しかったり、買取の依頼自体ができなかったりする場合もあります。
買取に向いている一戸建ての特徴
さまざまなメリットやデメリットを考慮したうえで、条件によっては仲介よりも買取に向いている一戸建てもあります。ここでは、買取に向いている一戸建ての特徴を解説します。
築年数が古い
築年数が古い物件は、総じて買取に向いているといえます。築年数が古い物件は、引き渡し後に不備が発覚したりトラブルが起きたりして、契約不適合責任を追及される可能性が高いでしょう。買取による売却であれば、多くの場合で契約不適合責任が免責されるメリットがあります。
また、築年数が古い物件を仲介で売却する場合、売主側でリフォームなどをしなければ買主を見つけにくいのが難点です。買取ならそのまま買い取ってもらえ、リフォーム費用などを節約できます。
物件が遠方にある
買主の住居から離れており、遠方にある物件は、仲介ではなく買取が向いています。仲介の場合、内見のたびに付き添う手間がかかってしまうでしょう。また、契約のために現地に赴いたにもかかわらず、結局契約が成立せず無駄になる可能性もあります。
何かしらの問題点がある
間取りや立地条件など、何かしらの問題点がある物件は、仲介だと買主が見つかりづらいため買取が向いています。想定される問題点を下記で解説します。
心理的瑕疵がある
心理的瑕疵のある物件とは、買主が抵抗感を覚えるような物件のことです。たとえば、自殺や事故などで人が亡くなった物件や土地は、心理的瑕疵があるとみなされます。
心理的瑕疵がある物件は敬遠されがちで、買主への告知の義務もあるため買い手がつきにくい傾向があるでしょう。買取に出せば相場よりも安くはなりますが、売却の手間は少なくなるため、仲介よりも向いているといえます。
大規模な清掃やリフォームが必要
ゴミが多すぎる、傷みが激しいなど、元の状態に戻すための大規模な清掃やリフォームが必要であれば、仲介よりも買取が向いています。買取の場合は売主が清掃やリフォームを対応する必要がないことも多く、現状のままで売れる可能性もあるため費用を節約できます。
一戸建てを高く買取してもらうためのコツ
一戸建てを高く買取してもらうためには、以下のようなコツを押さえるとよいでしょう。
実績が豊富な不動産会社を選ぶ
一戸建ての買取実績が豊富な不動産会社には、高い値段で買い取ってもらえる可能性があります。不動産会社は一戸建てを買取した後、再販によって利益を出さなければなりません。実績が豊富ということは、再反力も高く、買取の値段も高くなる可能性があるといえます。
複数の不動産会社の査定を受ける
物件の状態や条件が同じでも、買取の価格は不動産会社によって異なります。物件の売却先を決める際は複数の不動産会社に査定を依頼して、高く買い取ってくれる所を選ぶべきです。
価格交渉をする
売却の際は価格交渉をしてみましょう。不動産会社によっては、価格交渉に応じて高く買い取てくれる可能性もあります。価格交渉では、他社の買取価格を引き合いに出す方法がスタンダードです。物件の売却と同時に住み替える予定があるなら、買取を希望する不動産会社から物件の購入を検討すると、買取価格に色をつけてもらえるケースもあります。
まとめ
一戸建てを売却する場合、仲介ではなく不動産会社に直接買取してもらう方法もあります。買取は、手続きが早い、仲介は難しい売却を前向きに進められる点が魅力です。売却価格が相場より安価になりがちなものの、通常中古一戸建ての売却でかかりがちなリフォーム費用、片付け費用などが必要なく、契約不適合責任のリスクも避けられる可能性が高いでしょう。
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