住んだまま家を売る方法は？持ち家をリースバックするメリット・デメリットなど解説

さまざまな事情で住んだまま家を売りたいと思う人も多いでしょう。しかし、住んだままで家が売れるか不安だったり、家が売れなかったりして、悩んでしまうかもしれません。本記事では、住んだまま家を売ることは可能なのか、メリットやデメリットを含めて解説します。住んだまま家を売るコツも紹介するので、あわせて参考にしてください。

住んだままでも家は売れるの？

自宅を売却する際には、「空き家で売却する方法」と「住みながら売却する方法」の2つの選択肢があります。どちらも特別な許可は不要で、ごく一般的な方法です。

住んだまま家を売りたい場合は、査定や売り出しを行う契約の際に、住みながら売るという意向を担当者に伝えましょう。あとは担当者が、住みながら売るという主旨に従って購入希望者を探すなど、売却の手続きを進めてくれます。

リースバックとは

住んだまま家を売る方法の一種に、リースバックがあります。「リースバック」とは、自宅を不動産業者に売却して代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結んで、その後も同じ家に住み続けながら家賃を支払う不動産取引の形式です。

リースバックのメリットは主に3つあるといわれています。1つ目は引っ越しの手間や費用がかからないことです。2つ目は税金や修繕費といった維持管理費がかからなくなります。3つ目は、家の売却手続きをしたときにまとまったお金が手に入ることです。

リバースモーゲージとの違い

「リバースモーゲージ」とは、自宅に住み続けながら、自宅を担保にして毎月の生活費を借りる仕組みです。老後資金の確保に使われる方法で、借りた金額の返済は借入人が死亡したときに物件を売却することで実施されます。

リバースモーゲージのルールは金融機関によって違い、生前は利息分の返済を行うのみで死亡時に相続人が物件を売却して返済するケースや、生前の返済がなく死亡時に利息分も返済するケースなどがあります。

近年リースバックが注目されている理由

先ほど挙げた方法のうち、近年はリースバックの注目度が高まっています。それは老後の住宅事情において、住み替えのスムーズな進行や相続前の不動産処分に役立ち、さらに老後の資金ニーズへの対応ができるといったメリットが、住宅の有効な活用方法として注目を集めているためです。

リースバックの利用件数も増加傾向にあり、今後も需要の高い状況は続くと考えられます。

住んだまま家を売る理由とは

住んだまま家を売る理由にはどのようなものがあるのでしょうか。住んだまま家を売りたい人に多いのは、以下のような理由です。

売却が確定しないと引っ越したくない

慎重かつ節約志向の人であれば「先に売却が確定してから引っ越したい」という理由で住んだまま家を売ろうとするでしょう。

売却が確定しないまま引っ越してしまうと、今の家と新しい家、2つの家の代金を支払う期間が発生する可能性があります。できるだけ節約するには、売却が確定してからの引っ越しが確実です。

買い替え資金を捻出したい

現金で新しい不動産を購入する際などは、先に売却しないと買い替え資金が捻出できない場合があります。

先に住み替えの家を用意し、その後で今の家を売却にかければ、家が売れないうちに新しい家の支払いが開始になってしまいます。売却が確定すれば新しい家に支払う資金を確実に確保できて安心でしょう。

住宅ローンを返済したい

住宅ローンの支払いが難しくなったり、すでに滞納があって退去を求められたりしている状況でも、リースバックを利用することで物件の退去を回避できます。

リースバックならば物件の所有権がリースバック業者に移りますが、リースバック業者から売却益が入るため住宅ローンが返済可能です。家賃が発生するもののローンがなくなり、家にはそのまま住み続けられます。

住んだまま家を売るメリット

住んだまま家を売ることには一定のメリットがあります。どのようなメリットがあるのか、確認してみましょう。

資金管理がしやすい

住んだまま家を売ると、資金管理がしやすくなります。

住みながら家を売却する場合、現在住んでいる家を先に売却し、その後新しい住居に移るため、現在の住宅ローンと新居の家賃や住宅ローンが同時に発生することがありません。支払いが二重になることがないため、負担になりにくいのがメリットです。

売却に不利な点を改善しやすい

住んだまま家を売る場合、汚れや傷・不具合などが発生したら、即座に修理や掃除などの改善対応を行うことができます。

家を売るときは、傷や不具合が大きなマイナスになるため、内見や売却のときまでにできるだけ解決しておかなければなりません。住んでいれば売却に不利な要因を素早く解決できるメリットがあるでしょう。

仮住まいのコストがかからない

住みながら家を売却する際には、引き渡し日と新居への引っ越し日を調整することで、仮住まいが不要となります。引っ越し日まで今の家に住み、直後に引き渡しを行えば問題ありません。

住み替えの合間に仮住まいを用意すると、そのための費用がかかってしまいます。調整次第でコストを削減できるのも、住んだまま家を売るメリットです。

住んだまま家を売るデメリット

住んだまま家を売ることには、いくつかデメリットもあります。気をつけるべき点は以下のとおりです。

内覧のために部屋をきれいにしておく必要がある

売却をスムーズに行うためにも、売り出し中は常に部屋をきれいにしておく必要があります。

住んだまま家を売る場合、売り出し中も住んでいる状態のため、内覧希望があったときは今の状態を見てもらうことになります。家自体が良くても、使い方に汚い印象を持たれると売れにくくなってしまうため、いつ内覧に来られても好印象を与えられるよう常に掃除し、整頓を心がけましょう。

売却が確定するまで外出できない可能性がある

家の売り出し中は、いつ内覧の予約が入るか分からないため、GWなどの長期休暇があっても売却が確定するまでは外出できない可能性があります。

特に、休日は物件の購入希望者も内覧に出向く可能性が高くなります。不動産業者などから連絡がなくても空けておくくらいの意識を持ったほうが、早期売却の可能性が高まるでしょう。

住んだまま家を売るコツ

住んだまま家を売るには、以下のようなコツがあります。できるだけ良い条件で売れるよう、ポイントを抑えておくのがおすすめです。

掃除や片付けをしておく

物件を売却する際には、日頃から整理整頓を意識し、掃除や片付けをこまめに行いましょう。

不動産業者は、購入希望者がいれば即日でも内覧をおすすめしてくれます。購入希望者の都合さえ良ければ、商談後すぐに内覧に向かうことも珍しくありません。したがって急な内覧の予約にも柔軟に対応できるように、常に準備しておくことがおすすめです。

いつでも内覧できるようにしておく

内覧は通常土曜日、日曜日、祝日に行われますが、平日の申し込みもありえます。上述のように掃除や片付けで内覧の準備をしておくだけでなく、いつでも来客対応が可能なように、スケジュールに余裕を持たせておくことも重要です。

物件の売り出し中は、土曜や日曜・祝日の予定を基本的に空けておきましょう。平日についても家族の誰かが家にいられるか、家まで戻れるようにしておくことが理想です。

内覧者への気遣いとアピールを忘れない

居住中のマンション内覧時には、売主は自ら買主を歓迎し、丁寧な態度で接することが重要です。買主が内覧に訪れた際は、にこやかな対応で物件のアピールポイントをしっかり伝える必要があります。

物件には住んだ人しかわからない利点もあるはずです。ぜひ自分の想いを買主へ伝えましょう。

購入希望者とのコミュニケーションは積極的に

内覧の際は、購入希望者への対応を不動産会社に任せきりにせず、売主側も積極的にコミュニケーションをとることがおすすめです。

良い物件であっても、売主が無愛想だったり、態度が雑だったりすると、買主は不安になって買うのをやめてしまうかもしれません。反対に対応の良い売主であれば、その家が買主から大切にされてきたことが伝わり、安心感が大きくなるでしょう。

新居探しは同時進行で行う

物件の売却活動中には、新しい住まいに関する情報を収集し、住み替え先の候補を把握しておくことが重要です。

住んだままの家が売れた場合、買主としても早々に物件を引き渡してもらいたいと考える人は多いでしょう。新居探しには時間がかかるため、売れてから新居を探すのでは間に合わない可能性もあります。そのため、売却活動と同時進行で新居探しも行うことがおすすめです。

住んだまま家を売るのに向いている人

住んだまま家を売るのに向いている人は、以下のようなタイプの人です。

・仮住まいのコストをかけたくない方

・住んだままでも家をきれいに保てる方

・内覧に立ち会い、買主と直接話をしたい方

先述のとおり、引き渡し日を調整することで仮住まいのコストは節約できます。あとは内覧に来た購入希望者に丁寧にあいさつをするなど「住んだまま」ということをメリットとして受け止めることが大切でしょう。

住んだまま家を売るのに向いていない人

住んだまま家を売るのに向いていない人は以下のとおりです。

・内覧の対応ができない方

・必要な物が多く、部屋の中を見せられない方

住んだまま家を売るなら、内覧の対応は必須です。見ず知らずの人を家に上げて応対しなければならないため、人によっては大きなストレスがかかります。またすべての部屋を見られる可能性があり、見せられない部屋がある人には向きません。

まとめ

不動産売買において、住んだまま家を売ることはよくあります。この場合、資金面で楽、不具合や傷など不測の事態にもすぐに解決できるといった点がメリットです。一方、デメリットもあるためよく理解してから実行に移すと良いでしょう。

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