マンション売却時に抵当権抹消は必要？抵当権抹消の手順や注意点などを解説！

抵当権とは、金融機関が土地と建物を担保として融資をする際に発生する権利です。状況によって、抵当権は抹消する必要が生じますが、抹消の際は一定の手続きが必要となります。この記事では、抵当権の抹消が必要なケースや手順、抵当権の抹消にかかる費用の目安や、注意点などについて解説します。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関が融資をする際に、土地と建物を担保として取れるようになる権利のことです。抵当権があることで、債務者が債務を返済できなくなった場合でも、金融機関は債務の回収が可能になります。債務者に対して他にも債権者がいる場合、抵当権がついた不動産があることで、他の債務者よりも優先的に債務を回収できます。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、抵当権を不動産登記簿から抹消するために必要な登記のことです。設定されている抵当権について、ローンなどが完済されたときは抵当権抹消登記により抵当権を抹消できます。抵当権抹消登記は法務局が担当しており、登記官が申請の受理を経て登記を行います。

マンション売却時には抵当権抹消登記が必要

マンションをはじめ、不動産を売却する際には抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記そのものは義務ではありません。しかし、不動産の売却時は、抵当権抹消登記が必須となるため、実質的に義務といえます。現時点では不動産の売却を予定していなかったとしても、いずれ売却をするならローン完済時に不動産抹消登記を実施しておきましょう。

その他の抵当権抹消登記が必要なケース

抵当権抹消登記は、マンション売却時以外にも必要になるケースがあります。どのようなケースで必要になるかを解説します。

• 抵当権を設定している物件を相続するとき
• 物件を担保に融資を受けるとき

抵当権を設定している物件を相続するとき

抵当権を設定している物件を相続するときは、抵当権抹消登記が必要です。抵当権自体は、ローンを完済していれば抹消できるものの、自動で抹消されるわけではありません。抵当権が残っている物件を相続した際に、保険を使ってローンが完済されるなど、条件を満たしていれば相続した人が抵当権を抹消できます。

しかし、相続対策で建てたアパートを引き継いだなどの状況であれば、抵当権はそのまま維持する場合もあります。

物件を担保に融資を受けるとき

物件のローンは完済しているものの、現状で売却する予定がない場合は、抵当権を抹消しなくても問題はありません。しかし、その物件を担保に融資を受けようとすると、抵当権の有無が重要になってきます。抵当権がある状態だと、ローンを完済しても融資額が減少するため、抵当権は早めに抹消しておくべきといえるでしょう。

自分でマンションの抵当権抹消登記をする手順

自分で抵当権抹消登記をするには以下の手順で進めます。

1. 必要な書類をそろえる
2. 登記申請書を用意する
3. 法務局に書類を提出する
4. 手続き完了に関する書類を貰う

必要な書類をそろえる

まずは抵当権抹消登記に必要な書類をそろえましょう。抵当権の抹消に必要な書類は、抵当権を持っている銀行が保有しています。引き渡しと同じタイミングで抵当権を抹消する場合は、売主側の銀行担当者に持参してもらいましょう。抵当権の抹消をする場合は、事前に下記の書類の郵送を銀行に申請しておきます。

• 抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書
• 抵当権解除証書
• 金融機関発行の委任状
• 代表者事項証明書
• 履歴事項証明書

登記申請書を用意する

抵当権抹消登記の申請書を入手しましょう。抵当権抹消登記の申請書は、法務局のホームページからダウンロードして入手できます。書類を入手したら、必要事項を記入して書類を完成させましょう。抵当権抹消登記の申請書は以下のページからダウンロードできます。

※参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局

登記申請書の記入項目

登記申請書には下記の記入項目があります。それぞれの記入方法を表で解説します。

法務局に書類を提出する

書類が完成したら、対象の不動産がある住所地を管轄する法務局に提出します。抵当権抹消登記については、オンラインでの手続きも可能です。オンライン手続きは、電子署名の登録と法務局の「申請用総合ソフト」のダウンロードが必要になります。

手続き完了に関する書類を貰う

手続きが完了すると、法務局から完了通知書が郵送されるため受け取りましょう。登記内容について謄本で確認したい場合は、登記の反映後に登記簿謄本の取得が必要です。登記簿謄本は法務局で取得できます。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する手順

抵当権抹消登記は以下の手順を踏むことで司法書士に依頼することもできます。

必要な書類をそろえる

まずは司法書士に抵当権抹消登記を依頼するための書類をそろえます。司法書士に依頼する場合でも、銀行から必要書類を取り寄せるのは自分で対応しなければなりません。銀行から取り寄せる書類は以下のとおりです。

• 抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書
• 抵当権解除証書
• 金融機関発行の委任状
• 代表者事項証明書
• 履歴事項証明書

これらの書類は、自分で抵当権抹消登記の手続きをするときと同じものです。

司法書士に依頼する

必要な書類が揃ったら、司法書士に抵当権抹消登記を依頼しましょう。委任状と必要書類を渡すと、司法書士が手続きを進めます。残代金決済や引き渡しと同時に抵当権抹消する場合は、不動産会社が司法書士を手配するケースがよくあります。この場合は、手配された司法書士に手続きを一任しましょう。

手続き完了に関する書類を貰う

抵当権抹消登記の手続きが完了した後、司法書士から完了通知書を受け取ります。抵当権解除証書などの書類は法務局から返却されるため、あわせて受領しましょう。抵当権抹消登記の完了を確認するには、登記簿謄本を参照します。登記が反映済みの登記簿謄本に、抵当権の記載部分にアンダーラインが引かれていれば、抹消が完了している証です。

抵当権抹消登記で発生する費用

抵当権抹消登記で必要な費用は以下のとおりです。

• 登録免許税
• 登記事項証明書の発行料
• 司法書士への依頼料

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きにかかる税金のことです。抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。通常、住宅ローンの抵当権は土地および建物の双方に設定されています。そのため、1つの土地に1つの建物があれば合計2,000円の登録免許税が必要です。

登記事項証明書の発行料

登記簿謄本で抵当権の抹消を確認したい場合、登記事項証明書（登記簿謄本）の発行費用が必要です。登記事項証明書は法務局で取得するかオンラインでも申請できます。オンライン申請は平日21時までです。発行料は、書面請求で600円かかります。オンラインでの請求送付は500円、オンライン請求のうえでの窓口受け取りの場合は480円です。

司法書士への依頼料

司法書士に手続きを依頼する場合、登記手続きに必要な登録免許税の他に、司法書士の報酬や事前調査費用などがかかります。

抵当権抹消登記に関する注意点

抵当権抹消登記に関して、以下のような注意点があります。

• 住宅ローンの完済有無を確認する
• 書類の期限切れや紛失は特に注意する
• 基本的に所有権移転と同時に手続きする

住宅ローンの完済有無を確認する

抵当権を抹消するには、ローンを完済している必要があります。抵当権抹消登記の手続き前に、住宅ローンが完済されているかどうかを確認しましょう。

ローンの完済有無によって対応が変わるため、物件を相続した際は確認が必須です。ローンを完済していた場合は、抵当権を抹消するとよいでしょう。完済していない場合は、債務を引き継ぐ人を決めて債務者の変更登記をしなければなりません。

書類の期限切れや紛失は特に注意する

抵当権抹消登記にあたっては、必要書類の期限切れおよび紛失に注意しましょう。必要書類のうち、抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書は再発行できません。同じく必要な書類である代表者事項証明書は、有効期限が3か月となっています。

基本的に所有権移転と同時に手続きする

マンションなどの不動産を売却する際は、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時にすることが慣習となっています。売却によって得た資金を、そのまま抵当権の返済に充てることで相殺できるためです。しかし、抵当権抹消登記は義務ではないため、売却前に自己資金で完済し、抵当権を抹消することも可能となっています。

まとめ

マンション売却時に行う抵当権抹消登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。抵当権抹消登記に必要な書類は融資を受けた金融機関から取得できます。ただし、再発行不可のものや有効期限のあるものが存在しているため、留意しつつ登記に臨みましょう。

ハウスドゥでは、不動産の売却と手続きをお手伝いいたします。地域密着で信頼性の高い査定力をもつハウスドゥなら、強固なネットワークと宣伝力の高さでスムーズな売却が可能です。抵当権についてもご不明な点があればお気軽にお問い合わせください。