マンションの売却で大損しないためのポイント8選｜利用できる制度や注意点についても解説

マンションを売却する際は、できる限り損失を抑え、利益を出せるとよいです。しかし、マンション売却に関する知識がなく、結果的に損をしてしまうことも少なくありません。本記事では、マンションの売却で大損しないために情報収集している人に向けて、売却のポイントや注意点を解説します。マンション売却によって損失が出た際の対処法についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

【マンション売却損益の推移】ほとんどの場合は損失がでる

マンションの売却を検討している場合、多くの人が損をしたくないと考えるでしょう。しかし、マンションの売却損益は、ほとんどの場合で損失が多いとされています。

国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」によると、平均で令和3年度に470万円、令和4年度に356万円の売却損が発生しているとあり、マンション売却で損失が出ていることがわかります。

一方で、マンションを購入時よりも高く売却しているケースもあり、損をしないような立ち回りが必要です。

※参考：住宅市場動向調査報告書｜国土交通省

マンションは築年数で売却価格が低くなる

マンションの価格は、土地と建物の価格で決定されます。土地に関しては、築年数によって価格が上下しませんが、建物部分は年数の経過とともに価値が下がるため、注意が必要です。

マンションの売却で大損しないためのポイント

ここからは、マンションの売却で大損しないためのポイントを8つご紹介します。

マンション価格が上昇しているタイミングを待つ

マンションの価格は、金融政策の影響や設備の修繕時期によって上下します。マンションの売却を検討している場合は、焦って売却を決めてしまうのではなく、マンションの価格が上昇しているタイミングをしっかりと見極めましょう。

売却スケジュールに余裕を持たせる

マンションの建物部分については、築年数によって価格が下がってしまいます。そのため、スムーズな売却が損をしないためのポイントとなります。よりスムーズに売却するためにも、時間に余裕を持ち、ゆとりある売却計画を立てましょう。

自分で相場を調べておく

売却を検討している段階で、現在の相場について調査しておくことも重要です。相場を把握せずに売り出すと、売却に時間がかかってしまうケースもあります。

また、不動産会社の提示する査定価格が適正かの判断ができ、スムーズにマンション売却を進められます。

不動産会社に仲介を依頼する

マンションを売却する場合、不動産会社に買い取ってもらうことも少なくないと思います。買取の場合、リフォームして販売する前提のため、買取価格が相場よりも低くなるケースが多くみられます。

少しでも高く売るためには、買取ではなく、不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介の場合、仲介手数料が発生しますが、より相場に近い価格での売却が可能です。また、仲介を依頼した場合、基本的に買主が個人となるといった特徴があります。

複数の不動産会社に査定してもらう

1社のみの査定で終わってしまうのではなく、複数の不動産会社に査定してもらいましょう。複数の不動産会社の査定価格を比較することで、売り出し価格を適切に設定できます。

また、査定段階で、営業スタッフの人柄や知識も比較できます。マンション売却に関する情報や査定価格について、わかりやすく説明してくれる不動産会社を選びましょう。

内覧前にマンションをキレイにしておく

マンションの内覧前にしっかりと掃除をしておくことで、内覧する人に好印象を与えられます。

また、内覧期間に修繕が必要な箇所が見つかると、物件にマイナスイメージを持たれてしまい、査定に影響します。掃除や修繕箇所のチェックは、難しいことではないため、必ず実施しておきましょう。

インスペクションを実施する

インスペクションを実施することで、買主にマンションへの安心感を与えられます。また、類似するほかのマンション物件との差別化にもなり、スムーズなマンション売却につながります。

マンション売却に関する特例を活用する

マンションを売却する際、利用できる特例がいくつかあります。特例について把握し、積極的に活用することで、課税控除や税の軽減を受けられます。

マンションの売却で活用できる特例3選

ここからは、マンション売却で活用できる特例を3つご紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

まずは、譲渡所得に対し、3,000万円まで控除される特例です。特例を適用するためには、いくつかの条件があります。

特別控除の特例を適用するための条件は、次のとおりです。

・居住用財産を売却する。

・売主と買主が親子や夫婦でない。

・特例の適用を目的として、マンションを購入していない。

・別荘や倉庫、保養などのための一時的に利用する物件でない。

・売った年の前年、および前々年に当該特例やほかの特例を受けていない。

・住まなくなった日から、3年目の年末までに売却する。

また、住宅ローン控除や譲渡損失の損益通算、買換え特例との併用ができないため、注意しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住期間が10年以上のマイホームを売却した場合、長期譲渡所得より税率が軽減される特例です。いくつかの条件を満たした場合、譲渡所得の6,000万円まで税率が軽減されます。

こちらは、3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、前提として覚えてきましょう。

軽減税率の特例を適用するための条件は、次のとおりです。

・売却年の1月1日現在で、居住期間が10年以上である。

・売却先が親子や配偶者などではない。

・住まなくなった日から、3年後の12月31日までに売却している。

・3,000万円の特別控除以外の特例を適用していない。

・軽減税率の特例を適用していない（過去3年）。

特定の居住用財産の買換えの特例

マイホームの買換えで、売った物件の税の納付を新居の売却時にまで延期できる特例です。この特例を適用するためには、旧居を売却する際と新居を購入する際でそれぞれ条件があります。

売却する際の条件は、次のとおりです。

・国内にある住居で、自分が10年以上居住していた。

・住まなくなった日から、3年以内に売却している。

・直近2年間で、他の特例を適用していない。

・売却価格が1億円以内である。

・売却先が親子や配偶者などではない。

新たに購入する際の条件は、次のとおりです。

・国内にある住居で、延床面積が50㎡以上である。

・旧居を売却する前年から翌年までの3年の間に買換えた。

・新耐震基準を満たす。

・耐火建築物の中古マンションの場合、取得日から25年以内に建築されている。

マンション売却時に大損しないための4つの注意点

マンション売却で大損しないためには、知っておくべき注意点があります。

焦って売ると低価格で売却してしまう

スケジュールに余裕がなく、早く売ろうと焦ってしまうと、最終的に値下げしてしまうことも少なくありません。

少しでも損をしないためには、焦って売却を決めてしまわないよう心がけましょう。不動産売却は6か月程度かかると考え、余裕のあるスケジュールを立てる必要があります。

マンションの傷や不具合を隠すと契約不適合責任が発生する可能性がある

マンションの傷や設備の不具合は、しっかりと公開しましょう。不具合などを隠して売ってしまうと、買主から契約不適合責任を追及されるなどのトラブルが生じる恐れがあります。

売買契約を締結する際は、大小に関わらず、すべての傷や不具合の説明を行いましょう。

同じマンション内の別物件と同時期に売り出すと損をする

同じマンションの物件が売りに出されている場合、単純に価格が安い物件が売れやすいため、価格競争が始まるリスクがあります。

同じマンションの物件と競合しそうな場合は、販売を一時的にやめて、売りに出す時期を見極めましょう。

マンション売却に関する特例と住宅ローン控除は併用できない場合がある

マンション売却に関する制度のなかには、ほかの控除や特例と併用できないものがあります。自身が利用したい制度を見つけた際は、ほかの控除との併用が可能かどうかを事前に確認しておきましょう。

マンションの売却で損失が出た場合は税金の還付を受けられる制度がある

マンションの売却で損失が出てしまった場合は、確定申告による損益通算で税金の還付を受ける仕組みを活用しましょう。各種制度を利用することで、売却の損失をできるだけ少なくすることが重要です。

マンションの売却で損失が出た際に使用できる特例

ここでは、損失が出た際に利用できる特例について解説します。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

物件売却に際し、損失が発生した場合、損失額をほかの所得と合算し、600万円以下であれば税金の還付が受けられる特例です。

買換えを前提とした特例であり、「所有期間が5年を超える」「購入する際の住宅ローンが10年以上」などの条件があります。

※参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失が発生しており、住宅ローンの残債がマンションの売却額を上回っている場合、損失額をほかの所得と合算し、税金の還付を受けられる特例です。

単純売却で利用できますが、「所有期間が5年を超える」「償還期間10年以上の住宅ローンが残っている」などの条件があります。

まとめ

マンションの売却では、損失が発生することがほとんどです。しかし、売却のタイミングや不動産業者への依頼を適切に行うことで、より高く売ることができます。

損失が出てしまった場合でも、可能な限り損をしないためには、税金の還付などの特例や制度を利用しましょう。自身で売却することに不安がある人は、プロへの相談をおすすめします。

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