マンションは売却と賃貸、どちらがお得？メリットやデメリット、注意点など解説

マンションは売却と賃貸、どちらがお得？

所有するマンションに住む予定がない場合には、売却して利益を得たり賃貸として活用して収益を得たりすることができます。しかし、「実際売却と賃貸では、どちらが経済的にお得なのだろう？」という疑問が浮かぶこともあるでしょう。それぞれに必要な経費や基本の流れは異なるため、利益だけを見るのではなく総合的に判断するのがおすすめです。

売却・賃貸にかかる費用

マンションを売却したり賃貸に出したりする際には、費用がかかります。ここでは、売却・賃貸にかかる主な費用を解説します。

マンションを売却する場合にかかる費用

マンションを売却する際にかかる費用としては、以下の4つが挙げられます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローンの完済手数料

仲介手数料とは、マンションの売却が確定した際に不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料以外で、手数料が発生するケースは珍しいでしょう。ただし、マンションを売却した際に譲渡所得が発生した場合譲渡所得税が課税されるため注意しましょう。

マンションを賃貸に出す場合にかかる費用

マンションを賃貸に出す場合には、入居者が入る前に管理会社に委託手数料を支払う必要があります。管理が必要ない場合、管理会社に委託する必要はありませんが、物件が遠方にある、賃貸経営になれてない場合には、管理会社に委託したほうがよいでしょう。また、入居前に清掃や補修が必要になるため、清掃費などもかかります。

マンションを売却するメリット・デメリット

ここでは、マンションを売却することで得られるメリット、発生するデメリットについて解説します。

メリット

マンションを売却するメリットとしては、以下が挙げられます。

• 現金収入が得られる
• 税制優遇が受けられる
• 物件の維持・管理費などの負担がなくなる
• 住宅ローンを完済できる可能性がある

マンションを売却することで、まとまった現金収入が得られるため、住宅ローンの返済に充てることができ完済しやすくなります。

また、利益が出た場合には譲渡所得税が課せられますが、居住用であった場合には税制優遇を受けられるため節税にもつながるでしょう。加えて、物件の維持・管理コストも削減できます。

デメリット

マンションを売却するデメリットは以下のとおりです。

• 売却時期によって売却価格が変動する
• 税金や諸費用が必要
• 買い手がすぐに見つからない可能性がある

不動産の売却相場は時期によって変わります。経済状況や売却予定のマンションの状況などが関係するため、市場状況をこまめにチェックしなければいけません。売却時には印紙税などの税金や仲介手数料などの費用がかかるため、事前に準備しておく必要があります。

また、買い手がなかなか見つからない可能性もあるため、注意しましょう。

マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリット

ここでは、マンションを賃貸に出すことで得られるメリット、発生する可能性のあるデメリットを解説します。

メリット

マンションを賃貸に出すメリットは以下のとおりです。

• 毎月の家賃収入が得られる
• 費用を経費として計上できる
• いずれ売却することも可能
• 資産として保有し続けられる

入居者がいれば、毎月家賃収入が得られるため安定的な「不労所得」が得られます。また、マンションの維持や管理にかかる費用は経費として計上できるため、節税にもつながるでしょう。

将来的にはマンションを売却することもできます。資産として保有し続けられるため、ゆくゆくはまた居住したいという場合にもよいでしょう。

デメリット

マンションを賃貸に出すデメリットは以下のとおりです。

• 空室のリスクがある
• 管理・維持コストがかかる
• 固定資産税が発生する

マンションを賃貸に出しても、必ずしも入居者が見つかるとは限りません。空室の場合家賃収入が得られず、コストだけがかかってしまいます。賃貸経営には設備の交換や部分的な修繕など、維持・管理コストも発生します。

また、賃貸に出していても納税義務は所有者にあるため、毎年固定資産税を納税しなければなりません。

マンション売却の基本の流れ

マンションを売却する際には、売却の流れを把握しておきましょう。ここでは、売却の基本的な流れを解説します。

1.事前準備

まずは、事前準備として物件情報サイトなどで周辺の相場をチェックしましょう。不動産会社に査定を依頼する前に、自分である程度の売却相場を調べてから申し込むのがおすすめです。マンションのある地域や広さ、築年数などの条件から物件情報サイトで類似物件を探して、価格を核にしましょう。

2.価格査定

売却相場をチェックしたら、不動産会社に価格査定を申し込みます。マンションの市場価値を知ることで、マンションがどの程度の価格で売れるのかを検討しやすくなります。不動産会社によって査定の内容やポイントが違うため、複数の不動産会社に査定依頼をして比較するとよいでしょう。不動産一括査定サイトを使う方法もあります。

3.媒介契約を結び、販売活動スタート

不動産を売却する際は、不動産会社との契約が必要です。契約方法は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。どの契約方法を選ぶかは売主に選択権があるため、自分に合った契約方法を選びましょう。不動産会社と媒介契約を結んだら、マンションの販売活動が開始されます。

4.売買契約を結び、引き渡し

販売活動の結果、購入の意思を示す人が現れた場合には、不動産会社を介して購入申込書が送付されます。購入希望価格や引き渡しの時期などを確認して、問題がなければ売主と買主の間で売買契約を結びましょう。売買契約を締結したら、マンションを買主に引き渡します。引き渡し日当日は、決済後に引き渡しという流れになります。

5.確定申告

マンションの売却が完了し、売却益を得た場合には確定申告をしましょう。マンションの売却益は譲渡所得税の対象となるため、売却した翌年に確定申告が必要です。マンション売却時には、控除や特例を適用できますが、控除などを受ける際には確定申告が義務付けられています。

マンションを賃貸に出す基本の流れ

ここでは、マンションを賃貸に出す際の基本的な流れについて詳しく解説します。

1.不動産会社を探す

マンションを賃貸に出す場合には、まず不動産会社を探しましょう。マンションの入居者を見つける必要があるため、入居者を仲介してくれる不動産会社を見つけるのが最初の一歩です。物件の状態や希望する貸し出し期間なの条件を不動産会社に伝えて、おおまかな査定金額を聞くことも可能です。

2.入居者募集の条件や家賃を決める

不動産会社を選んだら、入居者募集条件を決めましょう。決めるべき条件は以下のとおりです。

• 家賃や管理費
• 貸し出す期間
• 入居者の条件
• リフォームの有無など

不動産会社と相談しながら、どのような条件なら入居希望者が集まりやすいかを検討して条件を決めることがポイントです。

3.入居者を募集する

貸し出す物件の準備が整ったら、契約した不動産会社を介して入居者を募集しましょう。入居者募集の広告作成や掲載の手続きなどは、不動産会社が行うため自分で募集する必要はありません。入居者募集の段階では、特に貸主がすることはないため不動産会社にすべて任せてしまって構いません。

4.内覧をする

入居希望者が集まったら、内覧を行いましょう。リフォームやクリーニングなどの予定があれば、内覧前に行っておくことがポイントです。マンションをきれいにしておくことで入居者が見つかりやすくなります。リフォームなどの予定がないなら構いませんが、その際にもできるだけ室内をきれいに保っておくことが重要です。

5.賃貸契約を結ぶ

入居者が条件に合意すれば、賃貸契約を締結しましょう。賃貸契約を結ぶ際に、管理会社に仲介手数料を支払う必要があります。上限は家賃の1か月分というケースが多いため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。居住しているマンションを賃貸に出す際には、契約締結後速やかに引っ越しの準備をして退去します。

結局、マンションは「売却」「賃貸」どちらがいいの？

マンションの売却・賃貸にはそれぞれメリットやデメリットがありますが、結局どちらがお得なのでしょうか。

売却が向いているケース

売却が向いているケースは以下のとおりです。

• 将来的に居住する予定がない
• 賃貸の需要が少ないエリアにある
• 築年数が経過している

将来居住する予定がないのなら、賃貸よりも売却がおすすめです。物件は経年劣化するため、賃貸経営は簡単ではありません。また、賃貸需要がないエリアでは安定した家賃収入が得られない可能性が高いため、売却がおすすめです。

築年数が経過しており、今後の売却が難しくなる場合も早めに手放したほうがよいでしょう。

賃貸が向いているケース

賃貸が向いているケースは以下のとおりです。

• 転勤などで一時的に転居する必要がある
• 賃貸需要が高いエリアにある
• 資産価値を維持できる見込みがある

転勤などで一時的に転居するが、将来的にマンションに戻って居住する予定があるのなら、転勤期間だけ賃貸に出すのもよいでしょう。また、賃貸需要が高いエリアにある物件なら安定した家賃収入を得やすいです。

資産価値が維持できる見込みが高いマンションも、賃貸経営後でも売却しやすいため賃貸が向いています。

どうしても選べない場合は同時進行もできる

売却か賃貸か選べないという場合には、同時に進行することも可能です。売却活動と賃貸活動の両方を開始して集客することで、売却金額と家賃収入どちらが有利かを比較できます。また、購入と賃貸どちらの希望者も集客できるため、早めに成約できる可能性もあります。ただし、価格交渉や賃料の交渉、内覧への対応などは増えます。

まとめ

居住していないマンションを売却するか、賃貸に出すかで迷っている人も多いでしょう。売却と賃貸にはそれぞれメリット・デメリットがあります。また、将来的に居住予定があるか、賃貸ニーズが高いエリアかどうかなどで、売却と賃貸どちらが向いているかも異なります。マンションの状況や今後の生活なども考慮するとよいでしょう。

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