投資用マンション購入のローンを組むには？借り入れ手順や注意点・審査に通るコツなど解説

投資用のマンションを購入するためにローンを組もうと考えている人もいるでしょう。ただし、自分が住む住居を購入するための住宅ローンと比較すると、不動産投資ローンの審査は厳しめです。この記事では、ローンの借り入れを申し込む手順や注意点とともに、審査に通るコツなどを解説します。ぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの利用目的

不動産投資ローンとは、家賃収入を得る目的で不動産を購入する際に利用できる金融商品です。ただし、一般的な住宅ローンと比べて審査が厳しいため、状況によっては利用できない可能性もあります。

不動産投資ローンの特徴と審査内容

不動産投資ローンには、住宅ローンとは異なる特徴があります。住宅ローンは自宅を購入するために利用できるローンであり、不動産投資ローンよりも低金利です。ただし、住宅ローンは個人名義でなければ利用できませんが、不動産投資ローンは法人名義でも利用できます。また、審査項目にも違いがあります。

不動産投資ローンの審査内容

不動産投資ローンの審査においては、本人と購入予定の不動産の両方について審査が行われます。審査内容をまとめると、以下のとおりです。

・本人の年収

・勤務先

・資産状況

・過去の物件売買の履歴

・賃貸経営の実績

・購入予定の不動産のエリア

・購入予定の不動産の築年数

・購入予定の不動産の家賃設定

不動産投資ローンの借り入れを申し込む手順

不動産投資ローンの借り入れを申し込む手順は、以下のとおりです。

1.資料を用意する

2.仮審査に申し込む

3.売買契約を交わす

4.本審査に申し込む

5.金銭消費貸借契約を交わす

本人と購入予定の不動産の両方について審査するため、それぞれに関する資料の提出を求められます。金融機関によって異なりますが、用意すべき資料は多岐にわたります。早めに準備を進めると、スムーズに審査を受けやすいです。

投資用マンションの購入でローンを組む注意点

投資用マンションを購入するためにローンを組む際は、気をつけたいことがあります。具体的な注意点について解説します。

住宅ローンは投資用マンションの購入に利用できない

住宅ローンの目的はあくまでも自分が住む住居の購入であり、投資用マンションの購入には利用できません。投資用マンションの購入のために住宅ローンを利用した場合、その事実が発覚すれば一括返済を求められる可能性があります。住宅ローンは不動産投資ローンより低金利ですが、不正な利用は避けましょう。

共同担保の差し入れはできる限り避ける

投資用マンションの購入においては共同担保の差し入れもできますが、なるべく避けましょう。共同担保とは、購入する不動産以外の物件も担保にする方法です。共同担保により融資の額を増やすよりも、自己資金や物件などの見直しにより無理なく返済できる範囲でローンを組んだほうがリスクを抑えられます。

運営後のトラブルや修繕を予想しておく

ローンを組んで投資用マンションを購入しても、想定通りに利益が出るとは限りません。たとえば、入居者がなかなか決まらなかったり、修繕費が高額になったりし、返済が滞る可能性もあります。マンション運営の収益と支出を細かく計算し、多少問題が生じても返済できる範囲でローンを組みましょう。

投資用マンションの購入でローンを組める年収の目安

不動産の購入のためにローンを組める年収の目安は、700万円程度といわれています。年収700万円以上になると金融機関の選択肢が広がるため、自分が求める条件に合う借り入れができる可能性が高くなります。

借入先ごとに必要な年収目安は変わる

不動産投資ローンの審査に通る年収の基準は、借入先となる金融機関によって異なります。日本政策金融公庫や商工中金などは年収が低くても審査に通りやすいため、状況に応じて融資の相談をしましょう。

投資用マンションの購入でローンの金利と期間を決めるポイント

ここでは、投資用マンションの購入においてローンの金利と期間を決めるポイントを解説します。

金利を決めるポイント

金利が低いほど返済の負担も軽くなるため、金利が低い金融機関やローンの選択が理想です。ただし、金利が低いローンは審査が厳しい傾向があります。金利については、自分自身や購入予定の不動産に対する客観的な評価も踏まえて考える必要があります。

融資期間を決めるポイント

返済期間は、余裕をもって設定することが大切です。短期間で完済しようとすれば毎月の負担が大きくなるため、無理なく返済できる範囲で設定しましょう。

投資用マンションの購入でローンを借り入れるメリット・デメリット

投資用マンションを購入するためにローンを組む場合、メリットとデメリットの両方があります。それぞれ解説します。

ローンを借り入れるメリット

投資用マンションの購入のためにローンを組むメリットをまとめると、以下のとおりです。

・自己資金が少なくても高額な不動産を購入できる

・レバレッジ効果を期待できる

・団体信用生命保険に加入できる

・返済に家賃収入をあてられる

ローンを借り入れるデメリット

投資用マンションの購入のためにローンを組むデメリットをまとめると、以下のとおりです。

・住宅ローンより金利が高い

・審査のために資料を用意する手間がかかる

・住宅ローンより審査が厳しい

・空室の期間が続けば返済の負担が大きくなる

投資用マンションの購入でローン審査に落ちる理由

投資用マンションの購入においてローンの審査に落ちる場合、どのような理由があるのでしょうか。以下で詳しく解説します。

物件の価値が低いため

物件の価値が低いと、ローンの審査に落ちる可能性があります。金融機関は、ローンの返済が滞った際に物件を売却して債権を回収するつもりだからです。価値の低い物件はなかなか売却できない場合や利益があまり出ない場合もあり、ローンの残債分を補填できない恐れがあります。物件の価値は耐久年数、立地、賃料相場などで判断されるため、審査を受ける際は注意しましょう。

年齢や健康によるリスクがあるため

不動産投資ローンを組む本人の年齢によっては、返済期間中に退職して年収が減る可能性があります。それがネックになって審査に落ちるケースもあります。また、持病があると団体信用生命保険に加入できない可能性があり、そのせいで融資を受けられない場合もあります。

雇用が不安定なため

雇用が不安定であると判断されて審査に落ちるパターンもあります。正社員で雇用されていても、勤務先の信用力が低ければ年収が安定していないとみなされる恐れがあります。また、審査では勤続年数も重視されるため、ローンに申し込む直前での転職は避けましょう。

収入・貯蓄が少ないため

収入や貯蓄が少ない場合、ローンの返済ができなくなる可能性があると判断されます。頭金は必須ではないものの、頭金を用意できないと借入額が増えるため、審査に通りにくくなります。

すでに借入が多いため

すでに借入があれば、新しいローンを組めない可能性があります。たとえば、すでに住宅ローン借りている人は、収入が高くても不動産投資ローンを組めない場合もあります。

投資用マンションの購入でローン審査に通るコツ

投資用マンションの購入においてローンの審査に通るには、コツがあります。以下で詳しく解説します。

価値がある物件を選ぶ

不動産投資ローンで投資用マンションを購入する際は、価値がある物件を選ぶ必要があります。金融機関が物件の価値を評価する方法は複数あり、主に重視される項目は以下のとおりです。

・毎月の家賃収入

・経費

・入居率

・築年数

・固定資産税の評価額

・再調達価格

・路線価

自己資金を増やす・融資希望額を減らす

資金に余裕があると返済が滞るリスクが低いと判断されるため、可能な限り自己資金を増やしましょう。また、融資希望額を見直し、無理なく返済できる金額に変更することも大切です。

長期保有の賃貸事業を目的とする

不動産投資ローンを組むなら、長期保有の賃貸事業を目的としたほうが審査に通りやすい可能性があります。短期保有が前提だと審査に通りにくいため、審査の際は計画的な長期保有を念頭に置いていると強調しましょう。

審査に通りやすい借入先を選ぶ

金融機関によって審査の通りやすさは異なります。不動産会社から紹介された金融機関や住んでいる地域の地方銀行なら、審査に比較的通りやすいです。年収が低い場合は、日本政策金融公庫や商工中金などへの相談も視野に入れましょう。

投資用マンションのローンを完済するコツ

投資用マンションのローンを完済するには、さまざまな方法があります。以下で解説します。

繰り上げ返済する

繰り上げ返済とは、当初の予定よりも前倒しでローンを返済する方法です。繰り上げ返済を行えば返済期間を短くでき、金融機関に支払う総額を減らせる可能性があります。ただし、繰り上げ返済のために手元の現金の多くを注ぎ込めば、急な支出が必要になった際に困る恐れもあります。慎重に判断したうえで繰り上げ返済を行いましょう。

売却益で完済する

購入した物件の売却益が出るタイミングを見極めて売却し、ローンを完済する方法もあります。売却金額が残債よりも高ければ、その差額を活用して新しい投資用マンションを購入することも可能です。ただし、売却のタイミングによっては高額な税金がかかる可能性もあるため、税金についても計算したうえで決断しましょう。

まとめ

投資用マンションを購入するために不動産投資ローンを利用する場合は、さまざまな資料を用意したうえで審査を受ける必要があります。今回解説した審査の項目や基準を理解し、スムーズに借り入れができるように準備しましょう。

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