「土地を相続したが、誰も住んでいない」「ライフスタイルが変わり、不要になった土地がある」など、売りたいが売れない土地に悩んでいる人もいるでしょう。今回は、売れなくて困っている土地を、速やかに売却する方法を紹介します。お持ちの土地を売却するヒントとしてご活用ください。
目次
土地の売却にかかる平均期間
首都圏における土地の成約日数および、地域によって異なる土地の需要の側面から、土地の売却に関する現状を解説します。
首都圏における土地の成約日数は平均93日
公益財団法人東日本不動産流通機構によると、首都圏で土地の成約にかかる日数は2022
年度時点で78.9日です。また、2012～2022年の11年間の平均成約日数は、93日でした。
ちなみに、土地の成約日数とは、売主が不動産会社と媒介契約し、不動産専門の取引情報システム（レインズ）に土地情報が登録されてから売却が完了するまでの期間です。
※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）｜公益財団法人東日本不動産流通機構
土地の需要は地域によって異なる
国土交通省の調査によると、日本の空地率は全国平均では12.4％（2018年度）です。
しかし、実際は地域によってバラツキがあり、都市部から離れたエリアほど空地率が高まっています。都市部の空地率は年度を経過しても低いままですが、地方の空地率は年月が経つごとに上昇しています。
売れない土地に共通する特徴7つ
ここからは、売れない土地に共通する7つの特徴を解説します。
土地の立地条件がよくない
立地条件がよくない土地は、売れません。多くの人が敬遠する立地条件の例は、以下のとおりです。
- 市街地まで遠い
- 交通の利便性が悪い
- 日当たりが悪い
- 土地の周辺が薄暗く、防犯面が心配
地盤が弱い・傾斜地である
地盤が弱い土地や傾斜地も、買主から忌避されます。土地を購入しても、建物を建てるために追加工事が必要になり、出費がかさむためです。
また、地盤が弱い土地や傾斜地は、台風や豪雨災害による土砂崩れの懸念が残ります。安全面での不安も、土地が売れない理由です。
土地の境界が不明瞭・権利関係が複雑である
隣地との境界が不明瞭だと、将来的に隣地所有者との間で境界を巡るトラブルになる恐れがあります。トラブルが予測される土地は敬遠したいのが、買主の心理でしょう。
相続を繰り返して権利者が何人もいる土地や、共有名義の土地の一部分も、権利関係が複雑で問題が起きやすいため売れ残ります。
市街化調整区域内の土地である
市街化調整区域は、建物の建築を抑制されるエリアです。市街化調整区域に建物を建てるには、自治体から開発許可を得なければなりません。許可の要件は厳しく、原則的に建物は建てらないエリアといえます。
市街化調整区域内の土地には住宅も店舗も建築できないため、ニーズが上がりづらく売れにくくなります。
再建築不可の土地である
建物を建てる土地は、建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があります。新たに建物を建てる場合、建築地は「幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。
接道義務を満たさない土地は再建築不可と呼ばれ、新たに建物を建てられません。買い手にとっての魅力が少なく、売れ残りやすくなります。
土地に告知事項・心理的瑕疵がある
重大な欠点（告知事項）を持つ土地や、心理的瑕疵がある土地も売れない傾向があります。
＜告知事項・心理的瑕疵の例＞
- 事故があった
- 土壌汚染がある
- 嫌悪施設が近い など
重要な情報を告知せずに売却した場合、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
土地の価格が高すぎる
土地には「相場」があります。相場より高い売値の土地は、買い手がつきにくいでしょう。売れない土地を同じ価格で提示し続けていても、永遠に売れないかもしれません。
ただし、値下げの判断は慎重に決めるべきです。一度値下げした土地は、価格の再値上げが難しくなるためです。
売れない土地を活用するアイデア
売れない土地も、アイデア次第でさまざまな用途に活用できます。
- コインパーキング
- 資材置き場
- コイン洗車場
- トランクルーム
- コインランドリー
- レンタルルーム
- 資材、重機置場に貸出 など
ただし、上記の活用方法はいずれも初期コストがかかります。やはり売却したいと考える場合は、どのような対応をとるべきでしょうか。
売れない土地を売りやすくする方法
売れない土地を売りやすくする3つの方法を解説します。
土地の権利関係の問題を解消する
土地の権利関係に問題がある場合、問題の解消が売却につながるかもしれません。権利関係の問題解消にはいくつかの手法があります。
- 境界を確定する
- 越境に関する覚書を締結する
- 共有名義を解消する
- 完全所有権の土地にする など
土地の価格を安くする
土地の価格を下げる方法もあります。はじめに紹介した公益財団法人東日本不動産流通機構の調査では、土地は「売り出し価格から1～2割下げた価格で成約している」というデータもあります。
※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）｜公益財団法人東日本不動産流通機構
土地の取引実績が多い不動産会社に相談する
長期間売れない土地は、不動産会社を変える方法もおすすめです。不動産会社の値段設定ミスや不動産会社の顧客層と土地が合わない、売却仲介が不得意な不動産会社だったなど、土地に起因しない理由で売れないだけかもしれません。
売れない土地は買い取り業者への相談がおすすめ
売りたいのに売れない土地を確実に手放すには、土地の買取専門業者に売却する方法がおすすめです。
土地の買取専門業者は、土地を買い取って運用や再販売する事業者です。買い取った土地の商品価値を高め活用するノウハウを持っているため、一般の買い手には売れない土地でも買い取りが可能です。
ただし、どの買取業者に依頼するかによって、売却結果が異なります。次章ではよい買取業者の選び方を紹介します。
売れない土地を買い取ってもらえる業者の選び方
売れなくて困っている土地を買い取ってもらえる業者の選び方を解説します。
土地の買い取りに定評のある業者を数社選定する
土地の買取業者は、それぞれ得意分野が異なります。所有する土地と相性のよい会社を選ぶことが大切です。買取業者を実績や得意分野で比較し、定評がある会社を選定しましょう。
3～4社に買取査定を依頼し比較する
買い取りを依頼する業者を3～4社に絞り込んだところで、査定を依頼します。買取業者ごとに土地の活用法が異なるため、買取価格が大きく変わる場合もあります。査定結果を比較し、土地の価値や相場を把握しましょう。
担当者が信頼できそうかチェックする
土地の買取契約では、大きな金額が動きます。法律に則った、確実な手続きも欠かせません。契約のやり取りを直接行う担当者が、信頼に足る人物かも入念に判定してください。トラブルを避けるためにも、常識的で誠実にこちらと向き合ってくれる担当者選びが重要です。
土地の買取金額は納得できるまで交渉して決める
土地の買取金額は、相場を踏まえつつ自分が納得できるまで交渉します。遠慮して安い価格で契約しても、後悔が残るだけです。誠実な担当者なら、希望にできるだけ近い金額で契約できるよう、最善を尽くしてくれます。
売れない土地を専門業者に買い取ってもらうメリット
売れない土地を専門の買取業者に買い取ってもらうメリットを3つ解説します。
短期間で土地の買い取りが成立する
長年売れずにいた土地も、買取業者に依頼すれば、ほとんどの場合1週間から1か月程度で売却が完了します。一般の買主を見つけなければ売却できない仲介と異なり、買取業者は自社が買主となるためです。土地を速やかに現金化でき、固定資産税の負担もなくなります。
仲介手数料なしで売却できる
買取業者が土地を買い取る場合、一般の不動産売買では必要な仲介手数料がかかりません。不動産業が売主と買主を仲介する、仲介業務が発生しないためです。
仲介手数料は売却価格によって上限が決まっており、3,000万円の物件では約100万円の手数料がかかります。少なくない金額を払わずに済むのは、メリットといえるでしょう。
売れない土地に関する契約不適合責任を負わずに済む
契約不適合責任とは、不動産を買主に引き渡した後に、種類・品質・数量に関して契約内容との差異があった場合に、売主に責任を求める法的ルールです。しかし、買取契約では、一般的に契約不適合責任が免除されます。契約後に責任を求められる懸念がない点は、売主にとってメリットといえます。
売れない土地を所有し続けると生じるデメリット
売れない土地を所有し続けることで生じる3つのデメリットを解説します。
売れない土地にかかる税金を支払わなければならない
売れない土地だったとしても、土地を所有していれば、必ず固定資産税が課されます。特に、建物がない更地は、固定資産税の軽減措置がなく満額が課されるため、大きな負担になるでしょう。なお、自治体が指定する都市計画区域にある土地には、都市計画税もかかります。
売れない土地のメンテナンスをしなければならない
売れない土地を放置しておくと、雑草が生い茂り、近隣とトラブルになる恐れがあります。草刈りや剪定などのメンテナンスが必要になり、手間とコストがかかる点もデメリットです。
管理不備によるトラブルの損害賠償責任が生じる恐れがある
万一、所有する土地でトラブルが起きた場合、所有者が責任を追及されます。「崖地にある土地で土砂崩れが起きた」「土地の不具合によって第三者が怪我をした」などのケースでは、損害賠償を請求される可能性もゼロではありません。
売れない土地の買取業者はハウスドゥにお任せください
売りたいのに売れない土地でお悩みなら、ハウスドゥにご相談ください。
ハウスドゥは、地域に密着した精度と信頼性の高い査定力で多くの成約実績を誇ります。全国に店舗網を張り巡らし、宣伝力・販売力も申し分ありません。
査定や契約、ご相談に伺うのは、不動産のプロです。安心して信頼していただける、誠実な対応をお約束します。
まとめ
売れない土地には、売れない理由があります。売れない理由を解消しないまま放置していても、現状は変わらないでしょう。
売れない土地をスピーディに手放すためには、専門の買取業者へのご相談がおすすめです。買取業者は、どのような土地も活用する豊富なノウハウを持っています。納得できる査定価格を手にできるでしょう。
ハウスドゥは、全国に約700店舗を展開する、不動産売買仲介専門のフランチャイズです。全国のあらゆる地域に密着し、信頼性の高い査定をお出しします。
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