マンションを資産として活用する場合、売却と賃貸のいずれかで運用することになります。実は、マンションの売却と賃貸は、並行して募集できます。どちらの方法で資産運用するか決めかねるときは、同時進行しながら上手くいく方法を探しましょう。この記事では、マンションの売却と賃貸を同時に進めるメリットやデメリット、同時進行する際の注意点などを解説します。
目次
マンションの売却と賃貸は同時に進められる
所有するマンションを資産運用に活用したいときには、売却と賃貸で同時に募集できます。専門知識がなければ、売却と賃貸のどちらかに絞ることは難しいでしょう。同時に募集をかけられると、募集の状況を見ながら柔軟にマンションの運用方法を考えられます。
ただし、いずれか一方の条件で相手を探すときと比べると、同時進行は手間がかかり注意すべき点も多々あります。
マンションの売却と賃貸を同時進行するメリット
マンションの売却と賃貸を同時進行するメリットを解説します。よりよい条件でマンションを運用するなら、同時進行が向いています。
成約の可能性が高くなる
運用方法を絞る決め手がない場合は、同時進行で募集をかけると早く成約できる可能性があります。専門知識がなければ、売却と賃貸のどちらがよいか、迷う人が多いものです。あえて選択肢を絞らず同時進行で募集をかけると、単純にアプローチできる人が増えるため成約への近道となります。
売却と賃貸で比較ができる
売却と賃貸を同時進行していれば、どちらが自分にとって有利か分かります。募集が集まらない方はやめて、好条件で成約できそうな方に集中しましょう。
一方、売却と賃貸のいずれかに絞って募集をかけると、購入・入居希望者が集まらなくても、条件を引き下げるなどして募集を続けるしかありません。売却の方がよかった、賃貸にしておくべきだったと、成約してから後悔する場合があります。
立場が強くなり有利な取引をしやすい
売却と賃貸では立場が違うため、その違いを利用して取引を有利に進められます。たとえば、賃貸契約にあたり賃料の値下げを求める人がいたとしましょう。購入を検討している人がいると伝えられると、賃料を減額せずに賃貸契約を締結できる可能性があります。
マンションの売却と賃貸を同時進行するデメリット
売却と賃貸を同時進行すると、有利な条件で成約が決まる可能性があります。反面、手間やコストがかかることも知っておきましょう。
内覧や手続きが増える
売却と賃貸は、それぞれ異なるマンション運用方法です。同時進行で募集をかければ、当然、やり取りや手続きが2倍になります。不動産会社とのやり取りが増えるだけではなく、購入希望者や入居希望者からの質問や内覧の依頼への対応も必要です。
機会損失を防ぐには、購入希望者や入居希望者からの連絡は迅速に対応しなければなりません。しかし、仕事や家事をしながら不動産関連のやり取りをすると、体も気持ちも余裕がなくなる場合があります。
リフォームが無駄になる可能性がある
賃貸と売却では、需要や重要視される点が異なる点に注意してください。たとえば、賃貸の入居希望者が重視するポイントは、現状の見た目や内装です。募集をかける前にリフォームしておいた方が、賃貸契約が成約しやすくなります。
しかし、マンションの購入希望者の多くは、リフォームやリノベーションを予定しています。そのため、賃貸向けを想定してリフォームしてしまえば、購入希望者からの申込みが減り、売却が難しくなるでしょう。難しいですが、賃貸と売却の両方を想定してリフォームする範囲を決める必要があります。
マンションの売却と賃貸を同時進行する際の注意点
マンションの売却と賃貸を同時進行する際の注意点を解説します。有利に成約するためには、契約内容や販売価格設定などに注意しましょう。
適切な媒介契約を選ぶ
不動産会社と締結する媒介契約によっては、売却と賃貸の同時進行が契約違反になる可能性があります。具体的には、一般媒介契約なら売却と賃貸の同時進行は可能ですが、専任媒介契約と専属専任媒介契約では同時進行が認められません。
賃料と販売価格設定のバランスを取る
賃料や販売価格によって、表面利回りが導き出されます。表面利回りは、不動産投資を目的にマンションを購入する人に重視される数値で、「年間の賃料÷販売価格×100」により算出されます。そのため、高く売ろうとして販売価格を上げると、表面利回りが下がって魅力のないマンションとして見られかねません。
売却が優先される可能性がある
売却と賃貸の両方を1つの不動産会社に任せた場合、売却が優先される可能性があります。賃貸よりも売却で成約した方が、不動産会社にとっては利益が大きいためです。売却を進められた場合は、内容に根拠があるか、自分にとって利益になる内容かを確認しましょう。
マンションの売却と賃貸を同時進行する方法
マンションの売却と賃貸の同時進行は、依頼する不動産会社が1社か複数社かによって進め方が異なり、また注意すべき点もあります。
1つの不動産会社に両方とも依頼する
売却と賃貸、両方対応可能な不動産会社なら、1つの業者にまとめて依頼できます。依頼先が1つなら、手続きや連絡が1つの会社だけで済み、内覧のスケジュール調整の負担も減らせます。しかし、賃貸よりも売却の方が不動産会社にとって利益が大きい関係上、公平に募集活動をしてくれない可能性があるため注意してください。
売却と賃貸を別々の不動産会社に依頼する
売却と賃貸を、別々の不動産会社に依頼しても構いません。不動産会社同士が案件を取り合う形になるため、適切な募集活動や値段提示をしてもらえる可能性が高まります。しかし、複数の不動産会社と契約すれば、各種手続きや連絡などに要する手間が増えます。また、締結する媒介契約が他の業者との契約を認めているか確認してください。
売却が向いているマンション
売却が向いているマンションの条件を解説します。売却と賃貸のどちらを選ぶか考える際に参考にしてください。
自分で住む予定がない
自分で住む予定がないときは、経年劣化によって価値が下がる前にマンションの売却をおすすめします。建物が劣化するうちに高い賃料を設定しにくくなり、入居者の募集も難しくなります。さらに、劣化したマンションは好条件で売却できません。後に自分が住むなら古いマンションでも使い道がありますが、そうでなければマンションを持て余す恐れがあります。
築年数が経過している
築年数が経過していると、賃貸として長期間使うには、どこかでリフォームや修繕が必要になります。賃貸として運用して得られる利益よりも、維持にかかるコストの方が高くなるケースが多いため、築年数が経過しているなら売却がおすすめです。
賃貸需要が低いエリアにある
賃貸需要が低いエリアに建っている場合は、売却するべきです。賃貸として運用できる見込みが低く、維持に費用がかかって赤字になる可能性が高いためです。賃貸検索ポータルサイトで調べたり、不動産会社に問い合わせたりすると、賃貸需要をある程度推測できます。
広さが40平米以上ある
広さが40平米以上ある場合は、投資よりも実用目的の需要が高いため売れやすくなります。住宅ローン減税が利用できるところも、購入希望者にとって契約するメリットの1つです。また、広さに対して賃料は比例しない傾向が見られます。表面利回りが悪くなる点からも、広さが40平米以上のマンションは売却をおすすめします。
賃貸が向いているマンション
賃貸が向いているマンションの特徴を紹介します。賃貸後に売却したい、後に再び住みたいなどの希望があれば賃貸が向いています。
賃貸後も売却が見込める
賃貸としての運用を終えた後でも売却が見込める場合は、まず賃貸として運用する方が得策といえます。たとえば、近隣で再開発が予定されている、タワーマンション・ブランドマンションを所有している、などの場合は、賃貸後も一定の需要があり売却が見込めると予想されます。
転勤などで一時的に転居する
転勤や出張などで一時的に転居する場合、将来的に戻ってくると想定してマンションを保持しておく選択肢もあります。ただ保持していると維持費で赤字になるため、住まない間は賃貸として運用すると資産を有効活用できます。
戻る時期が決まっていれば、期間を決めて貸し出す「定期賃貸契約」がおすすめです。「一般契約」では、借り手によっては退去してもらえない場合があります。
賃貸の需要が高いエリアにある
需要が高ければ入居者が集まる可能性が高く、賃貸として利益が見込めます。駅やスーパー、病院が近いなど、利便性が高い位置にある物件は賃貸の需要が高い傾向です。また、付近に学校が多い、ビジネス街にあるなど、ターゲットとなる入居者によっても物件選びで重視する内容は変わります。
まとめ
マンションの売却と賃貸は同時進行が可能です。同時進行すればどちらが好条件で成約できそうか分かり、有利に手続きを進められます。なお、同時進行する際は、不動産会社との契約内容や、賃料と販売価格のバランスなどに注意しましょう。
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