不動産売却後の確定申告で損をしない！プロが教える3つのポイント

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告が必要です。確定申告は、その年に得た利益に対してかかる税金を自分で計算して精算する手続きです。不動産を売却して利益が出た場合も、この確定申告を行うことで、税金を納める必要があります。

「確定申告ってどうやってするの？」「わからないことだらけで不安…」

そんな方のために、今回は不動産売却後の確定申告の流れをわかりやすく解説します。

確定申告とは

確定申告とは簡単に言うとその年に得た利益に対してかかる税金を自分で計算して精算する手続きのことです。不動産を売却して利益が出た場合も確定申告が必要となります。

「確定申告って今までしたことがないけどどうやって税金の計算とかしたらいいんだろう？」一緒に確定申告の流れを見ていきましょう。

確定申告時期

確定申告の時期は毎年決まっていて不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日です。

この期間に確定申告書と必要書類を税務署に提出する必要があります。

例えば、2023年1月12日に売却をした場合その年の2月16日から3月15日で確定申告をするのではなく2024年の申告時期に行う必要があります。

確定申告の手順

次に確定申告の具体的な手順を見ていきましょう。確定申告には3つのステップがあります。

1. 譲渡所得税の計算をする
2. 確定申告書を作成し必要書類を揃える
3. 確定申告書と必要書類を税務署に提出

ここからは各ステップをそれぞれ見ていきます。

譲渡所得税の算出

譲渡所得税を出すためには課税対象となる所得を出す必要があります。

この所得のことを譲渡益と言います。

不動産を売って得た金額がそのまま所得、つまり譲渡益になるわけではありません。

譲渡益＝売却額‐（取得費+売却費用）

売却額からその不動産を買うために必要だった取得費と売却するためにかかった費用を引いた金額が譲渡益になります。これが税金のかかる所得になります。

ここで用語の確認です。

• 売却額：実際に不動産を売ることができた金額。売買契約書に記載された金額を確認しましょう。
• 取得費：売却した不動産を購入した時にかかった費用のこと。建物や土地の金額だけじゃなく仲介手数料や登記費用も含まれる。
• 売却費用：今回不動産を売却するためにかかった費用。こちらも仲介手数料や測量費などが含まれる。

譲渡益が計算できたら特別控除が使えるかの確認をします。特別控除をうまく使うと税金を抑えることができるのでしっかりと確認することをおすすめします。

今回は特に重要な3つの特例をご紹介します。

10年超所有時の軽減税率の特例

居住用不動産を10年を超えて所有し売却した場合、税率の軽減が受けられる特例です。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

居住用不動産した場合に最高で3000万円が控除される特例です。こちらは不動産の所有期間の制限がなく、また先ほど紹介した10年超所有時の軽減税率の特例と併用することができます。

特定居住用財産の買換え特例

居住用不動産を売却して新しい家に買換えた時、その購入費用の方が高い場合に譲渡所得税の納付を先延ばしできる特例です。

例えば昔2000万円で買った家を6000万円で売却して8000万円の家に買い換えした場合に買い替え特例を使うと買い換えた8000万円の家を売る時まで税金を納付しなくてよくなります。この特例を使うとすぐに税金を払う必要がなくなるのでその分を新居の購入費に回すことができ買い替えしやすくなるのがメリットです。

ただしあくまでも税金の納付を繰り延べできる特例であって、税金がなくなるわけではない点に注意が必要です。また3000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例との併用はできません。どちらを利用するかしっかり考えて特例をうまく使う必要があります。

確定申告書の作成

譲渡所得税の計算ができたら確定申告書の作成を行います。確定申告書は紙とオンラインのどちらでも作成することができます。確定申告書の作成ができたら必要書類を添付して税務署まで提出して確定申告は完了です。

必要書類の提出

提出はe-taxを利用してオンラインで提出する方法と書面を印刷して郵送等で提出する方法があります。

提出が必要な書類ですが、今回は必ず提出が必要となる書類を簡単にご紹介します。

必ず提出が必要となる書類は次の通りです

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売却時と購入時の売買契約書と領収書のコピー
• 登記事項証明書

確定申告書

確定申告書はB様式と分離課税用の申告書の2つが必要となります。B様式は個人事業主や不動産を売却した人が作成するものです。これとは別にA様式があります。

こちらは給与所得を申告するためのものなので間違えないようにしましょう。次に分離課税用の申告書ですが不動産を売却した所得は給与所得とは別に課税されるのでこちらの申告書を提出する必要があります。

譲渡所得の内訳書

売却した不動産についての情報を記載する書類です。

出典）譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

不動産を売った時と買った時の売買契約書と領収書のコピー

領収書には仲介手数料や登記費用などの領収書も必要となってきます。不動産取引でもらった書類は無くさないように全て大事に保管しましょう。

登記事項証明書

不動産の権利関係を明らかにするための書類で法務局に申請することで交付してもらえます。確定申告をきちんとするためにも書類はしっかり保管しなくさないように注意しましょう。

少しは確定申告が身近になりましたか。申告忘れや間違えて実際よりも譲渡所得を少なく申告した場合追徴課税というペナルティを課される可能性もあります。忘れずにしっかりと確定申告をすることが大切です。より具体的な書類の作成については税務署や税理士に相談してみてください。

まとめ

今回のまとめです。不動産は売却して利益が出た場合はしっかり確定申告をしましょう。また損失が出た場合、つまり譲渡所得に損失が出た状態なので税金の支払いは発生せず、そのため確定申告の必要もありません。しかし確定申告をすることで受けられる譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例もあるので、これを利用したい人は必ず確定申告をしましょう。売却後に追徴課税といった処分を受けたり、実は使える特例があるのに知らなかったために使わずに損をすることがないためにも知っておくことがとても重要です。