土地価格の相場を計算する方法｜基礎知識、適正価格を知るポイントも解説

土地の売却をスムーズに進めるうえで、土地価格の相場を把握しておくことは重要です。土地価格の相場は計算によって導き出せるため、自分でも目安にできる価格を調べられます。この記事では、土地を売却したい人に向け、土地価格の基礎知識や適正価格を知るポイントを解説しますので、売却を検討する際は参考にしてください。

土地価格の基礎知識

土地価格といっても、実は1種類ではありません。以下で解説する4つの情報をもとに、それぞれ価格が決められています。

実勢価格とは

実勢価格は市場で土地の売買が成立したときの取引価格を指しますが、立地や形状、隣接する道路の状況など、土地の条件次第で変わってきます。また、買主との交渉や市場の状況によっても変動するため、実際に取引が成立するまで正確な金額はわかりません。ただ、近隣で似たような土地が取引されていれば、売却価格の参考になります。

公示地価・基準地価とは

公示地価と基準地価は、公的機関が毎年公表している土地の価格です。公示地価は国土交通省が定めた標準地における毎年1月1日時点の評価額で、3月下旬に公表されます。基準地価は都道府県が選んだ基準地の評価額で、都市部以外のエリアも対象です。

7月1日時点における地価が9月下旬に公表されます。どちらも更地としての評価になっているため、実際に取引される価格とは違いがあります。

相続税路線価とは

相続税路線価は相続税や贈与税の計算をするときに使われる価格です。国税庁の調査によって道路ごとに設定され、道路に面している土地1平方メートルあたりの価値を表しています。毎年1月1日時点の価格が7月1日に公表されていますが、価格はおおむね公示地価の8割程度です。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は固定資産税のほか、都市計画税や不動産取得税、登録免許税など税金の額を決める基準となる土地の価格です。各市区町村によって定められており、土地だけではなく家屋についても評価額が算出されています。

公示地価の7割程度とされ、評価額を見直す「評価替え」は上記3つの価格とは異なり3年ごとです。価格は公表されず、固定資産の所有者に納税通知書で通知されます。

実勢価格から土地価格の相場を把握する方法

まずは実際に取引された価格が把握できる実勢価格の調べ方から見ていきましょう。

「不動産情報ライブラリ」にアクセス

参照：不動産情報ライブラリ

国土交通省は不動産を売買した人に対してアンケートを取り、個別の情報が特定されないように加工して土地の取引価格を公表しています。まずは国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」にアクセスし、メニューから「データの検索・ダウンロード」をクリックしてください。

条件を指定

不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロードのページを開くと、「地域」と「価格情報区分」、「種類」、「時期」の検索条件を選んで絞り込めます。時期はプルダウンで選んでください。種類は宅地・土地・土地と建物・中古マンションなどがあるため、調べたい種類を選びます。地域は住所からや、地図から、路線・駅名から選び、最後に「一覧表示」をクリックします。

価格を確認

条件を指定して検索すると、結果の一覧が表示されます。所在地や最寄り駅、最寄り駅からの距離や都市計画、建ぺい率、容積率、前面道路などの詳細な情報を確認できます。土地そのものに関しては取引価格に加えて坪単価や面積、形状などが表示されるため、情報を確認し、条件が近い土地を参考にしてください。

公示地価から土地価格の相場を計算する方法

土地価格の相場は、公示地価や相続路線価、固定資産税評価額から計算して求めることも可能です。ここでは、公示地価から計算する方法を解説します。

「不動産情報ライブラリ」にアクセス

実勢価格で相場を調べるのに使った「不動産情報ライブラリ」では、地価公示の検索も可能です。国土交通省の不動産情報ライブラリにアクセスし、今度はメニューのなかから「地価の情報をご覧になりたい方へ」のデータ検索をクリックします。

検索条件設定

クリックすると「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」の画面が開くため、「区分」、「地域」、「用途区分」、「調査年」等で調べたい項目ををクリックします。市区町村の選択ページが表示されたら、該当の地域をさらにクリックしてください。

価格を確認

検索結果では、価格の欄に1平方メートルあたりの公示地価が表示されます。上記の図の赤枠をクリックすると地価価格の推移グラフなどの詳細が表示されます。調べたい土地に近い情報を探して参考にしてください。

相場を計算

ここで調べた公示地価をもとに、実勢価格がどの程度になるか把握することが可能です。公示地価は、おおむね実勢価格の9割程度とされているため、「公示地価 × 土地面積 × 1.1」で実勢価格の目安を算出できます。

相続税路線価から土地価格の相場を計算する方法

土地価格の相場は相続税路線価からも算出が可能です。次に相続税路線価を使って計算する方法を解説します。

「路線価図・評価倍率表」にアクセス

国税庁では全国の路線価図と評価倍率表など、該当する期間に相続・遺贈・贈与で取得した財産にかかる税金の評価基準を7年分公開しています。「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、日本地図から調べたい都道府県をクリックしてください。

土地を選択

都道府県を選択すると、各都道府県の財産評価基準書目次ページが開きます。そこで「路線価図」を選択し、さらに調べたい市町村を選択して開くと、地名と路線価図ページ番号が表示されます。閲覧したい箇所を選択してください。

相続税路線価を確認

調べたい場所の路線価図ページを開くと、路線価図が表示されます。道路には数字とアルファベットが書かれており、数字が路線価です。路線価は1平方メートルあたりの価格が1,000円単位で記載されています。

相場を計算

相続税評価額は、公示地価のおおむね8割です。また、実勢価格は公示地価の1.1倍程度が目安ですから、相続税路線価から実勢価格の目安を計算する式は「相続税路線価 × 土地の面積 ÷ 0.8 × 1.1」になります。ただし、実勢価格は条件によって異なるため、あくまでも目安として参考にしてください。

固定資産税評価額から土地価格の相場を計算する方法

最後に、固定資産税評価額から土地価格の相場を計算する方法を解説します。

納税通知書で価格を確認

土地を所有している人は固定資産税を支払っているため、毎年市区町村から送付される納税通知書で固定資産税評価額を確認できます。納税通知書の「課税明細書」のページを確認してください。フォーマットは自治体によって多少の違いがありますが、「価格」や「評価額」の欄に固定資産税評価額が記載されています。

相場を計算

固定資産税評価額は公示地価の7割程度とされています。実勢価格は公示地価の1.1倍程度であることから、「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」で相場を計算できます。固定資産税評価額から算出した相場も、あくまでも参考価格である点に注意して活用してください。

不動産会社の査定を受けることもおすすめ

土地価格の相場を把握する方法は、これまで解説した4つの算出方法以外にも、不動産会社の査定でも調査できます。

査定を受けるメリット

不動産会社による査定は、対象となる土地を直接調査したうえで算出してもらう方法です。個別の条件を盛り込んで金額に反映できる他、査定を請け負った不動産会社が、実際に売却できると予想される適正価格を把握できるメリットがあります。

適正価格を知るために把握しておきたいポイント

不動産会社による査定では直近の売却想定額をリアルに把握できますが、査定してくれる会社によって価格にある程度の差がでます。不動産一括査定サイトを使って査定をしてもらうと、数100万円の差が出ることも珍しくありません。複数の不動産会社に依頼して比較すると、適正な相場を把握しやすいでしょう。

まとめ

土地の相場を計算する際は、実勢価格や公示地価、相続路線価や固定資産税評価額から算出が可能です。また、不動産会社の査定でも把握できるので、必要に応じて相談しましょう。

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地域密着の高い査定力も有し、豊富なデータをもとにした適切な査定額を算出できる信頼性もあります。土地をどのくらいの価格で売却できるのか知りたいのなら、不動産査定も検討してみてください。