土地を売却したときにかかる4つの税金とは？支払うタイミングや節税対策を紹介

将来的に土地の売却を考えているなら、売却によってどれくらいの税金がかかるのかを事前に知っておくと安心です。土地を売却すると、基本的に4種類の税金が発生します。この記事では、土地を売りたいと考えている人に向けて、売却で発生する税金の種類や計算方法、売却時の注意点、節税方法などについて解説します。

土地を売却したときの税金は主に4つ

土地を売却すると、印紙税や登録免許税、所得税および特別復興所得税、住民税がかかる場合があります。それぞれの税金は、発生するタイミングや計算方法が異なるので、注意が必要です。

【土地売却における税金の種類】

印紙税や登録免許税に比べ、所得税や特別復興所得税、住民税は、土地の価値に応じて多額になる可能性があります。しかし、税制を理解しておけば節税対策も可能です。余計な税金を払わないためにも、あらかじめしっかり確認しておきましょう。以下では、それぞれの税金について支払う順にくわしく解説します。

土地の売却でかかる税金【印紙税】

まずは、特定の文書を作成した際に必要となる「印紙税」です。印紙税は「売買契約」を結んだときに納税が必要となり、「収入印紙」を売買契約書に貼り付けて支払います。収入印紙は、印鑑での消印が必要です。

売買契約書は、売り手用と買い手用の2通分となり、それぞれに印紙を貼り付けます。印紙代は、売主と買主の双方が1通分ずつ負担するケースが一般的です。また、貼付が必要な印紙税額は、書面に記載される契約金額に応じて異なります。

印紙税の税額一覧

土地の売買で取り交わす契約書は、第1号の1文書として取り扱われ、以下の一覧のように契約金額に応じて税額が変動します。なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間は、軽減措置の対象となっているので、併せてご確認ください。

軽減措置は、第1号の1文書とされる不動産譲渡に関する契約書のうち、契約金額が10万円を超える場合に適用されます。10万円以下の場合は対象外となり、200円の印紙税が必要です。なお、契約金額が1万円以下の場合は非課税となります。

※参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

土地の売却でかかる税金【登録免許税】

登録免許税とは、土地を引き渡すときの不動産登記に関する税金です。売却した土地に、「抵当権」が設定されており、抹消登記が必要となる場合に課税されます。

抵当権は、土地や住宅の購入でローンを組んでいた場合などに、金融機関が設定するもので、設定されているままでは売却は出来ないので注意が必要です。ローンを組んでいなければ設定されないため、登録免許税も発生しません。

抵当権を抹消するための登記では、1つの土地につき1,000円の登録免許税がかかります。2つ、3つでも数千円なので、負担が大きいとはいえません。しかし、抵当権抹消の冬季には、司法書士を挟むのが一般的であるため、司法書士への報酬も踏まえた相場は1～2万円程度となっています。

土地の売却でかかる税金【所得税と住民税】

土地売却で得た譲渡益には、「所得税」と「住民税」がかかります。2つを合わせて「譲渡所得税」と呼ぶ場合もあり、利益に対して課税されます。それぞれの納付は、売却した年の翌年です。所得税は、確定申告の期間でもある翌年2月16日から3月15日の間、住民税は、確定申告後の6月以降となっています。

土地の売却によって課税される所得税や住民税は、他の所得とは分ける「分離課税」方式で税額が計算されます。所得税と住民税を合わせた税率は、土地の所有期間によって異なり、5年超だと約20％、5年以下なら約40％です。この税率には、平成25年から令和19年までの間に支払い義務のある「復興特別所得税」の税率も含まれます。

ただし、土地を売却したからとはいえ必ず課税されるわけではありません。課税対象とならない場合については、以下で解説します。

土地売却の収支がマイナスの場合は課税されない

前述の通り、所得税と住民税は利益に対して課税されるため、収支でプラスが出ていなければ税金はかかりません。土地売却での「利益」とは、単純に売却価格から土地の購入費を引いたものではなく、諸経費や特別控除額などの「売買で発生した経費」も差し引いた額を「利益 ＝ 譲渡所得」とします。

そのため、土地売却での譲渡価格が土地の購入費より高かったとしても、その他の経費によってマイナスになれば税金は発生しません。

「譲渡所得」の計算方法

譲渡所得の具体的な計算方法は以下の通りです。

所得税・住民税（譲渡所得税）は、以下の計算式を参考にしてください。

譲渡所得の計算時に、「土地の取得経費」や「譲渡での諸経費」に含められる費用には、以下のような費用が挙げられます。

「特別控除」が重要

譲渡所得の計算時に差し引ける「特別控除」として、国税庁が定める「マイホームを売ったときの特例」があります。マイホームを売ったときの特例の要件に当てはまれば、自分が住んでいる家または敷地の売却における譲渡所得から、3,000万円が控除されます。

そのため「マイホーム ＝ 居住用財産」となっており、売却価格が3,000万円以内になれば、譲渡所得税は課税されません。マイホームを売ったときの特例は、住んでいる年数は問われないものの、その他にも要件が複数あります。売却予定の土地が要件を満たしているのか、事前に確認しましょう。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

土地を売却したときの税金Q&A

土地の売却で発生する税金について、よくあるQ&Aについて2つ解説します。

取得した金額が不明な場合はどうなる？

所得税・住民税の計算には取得したときの金額を用いますが、相続した土地など取得金額が分からないケースもあるでしょう。この場合、譲渡所得の計算では取得費を「譲渡価格の5%」として計算します。

譲渡価格の5%となると、仮に土地が3,000万円で売れた場合、概算での取得金額は150万円です。その他に100万円程の売買費用が掛かっていたとしても、2,750万円もの利益が発生するため、課税対象となります。

購入時の価格が不明で、概算で譲渡所得を計算すると、利益が大きくなるケースも少なくありません。そのため、正確な取得金額が分かる書類などがないか、念入りに探しておくのも重要です。

確定申告は必要？

所得税や住民税が発生した場合、確定申告での税額の確定と納税が必要です。確定申告の期間は、翌年2月16日から3月15日までなので、その期間内で手続きと納税を済ませなければなりません。期間が決められているので、スムーズに申告・納税ができるよう、必要書類などは早めに準備しておきましょう。

土地を売却したときの節税方法

土地を売却したときに余計な税金を払わなくて済むように、節税対策について解説します。

所有期間が「5年」を過ぎてから売却する

前述の通り、売却する土地の所有期間が5年超だと約20％、5年以下なら約40％の税率がかかり、約2倍もの違いがあります。そのため、所得税と住民税を抑えるためには、所有期間が5年を過ぎてからの売却を検討するといいでしょう。なお、所得期間の「5年」とは、売却する年の1月1日の時点で5年を超えている必要があるので要注意です。

また、5年を超えていない場合でも、高く売れる「売り時」であれば売った方がよいケースもあるため、信頼できる不動産業者などへの相談も視野に入れるとよいでしょう。

相続で得た土地なら「3年以内」の売却で節税できる

売却する土地が相続で得たものであれば、3年以内の売却で相続税を取得経費として差し引けます。その分、譲渡所得から差し引けるため、結果的に所得税・住民税の節税につながります。

また、相続した居住用財産を令和9年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまれば3,000万円が控除される「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」もあるので、該当するか確認して活用するとよいでしょう。

※参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

※参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

土地を売却するなら信頼できる業者選びから

土地をできるだけ高く売りたいなら、不動産のプロに相談し、売るタイミングや節税ポイントなどのアドバイスを受けるのもおすすめです。地域に密着している業者なら、近隣の事情にもくわしく、相場の変動などに合わせた適切なサポートが期待できます。まずは、売却予定の土地を査定してもらうために相談してみるとよいでしょう。

まとめ

土地を売却する場合、税金対策は欠かせません。せっかく利益が出ても余計な税金がかかってはもったいないので、本記事で紹介したポイントを参考に、ぜひ節税対策についても検討してください。また、土地売却での節税対策や土地を高く売却するためには、不動産業者のサポートも大切です。信頼できる不動産業者を探し、相談してみるのも手です。

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