土地価格の相場を調べる4つの方法｜価格を左右するポイントや、エリア別の目安価格も解説

住まいの売却や更地の売却価格には、「土地」の価値が大きく影響します。不動産を売却する場合は、まず土地の相場を把握しておくことが大切です。本記事では、土地価格の調べ方について解説します。エリア別の目安も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

4種類の土地価格

土地の価格は「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4種類に分けられます。まずは、それぞれの土地価格について把握しておきましょう。

公示地価

公示価格とは、国土交通省が毎年3月に発表している土地の価格のことです。全国の分科会に属する鑑定評価員（不動産鑑定士）が、毎年1月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定します。

相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する土地価格で、相続税の課税の基準になる評価額のことです。主要な道路に面した土地を調査対象としているため、路線価が発表されていない土地もあります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、市区町村が3年に1回発表する土地価格で、固定資産税の基準となる評価額のことです。

固定資産税評価額は、公示価格の70%の水準になるように調整されます。

実勢価格

実勢価格とは、不動産市場で実際に取引された土地の価格のことです。土地を売却する場合は「実際に取引が成立するなら、これくらいで売れるだろう」という指標となります。

売却を検討する人がイメージする「土地の相場」は、一般的には実勢価格を指す場合が多いでしょう。土地の取引価格は不動産の状態や経済状況などによって左右されるため、実勢価格と公示価格は異なる場合があります。

公示価格の調べ方

ここからは、土地の公示価格の調べ方を解説します。

STEP1.「土地総合情報システム」にアクセス

公示価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」から調べることが可能です。

土地総合情報システムのページにアクセスしたら、「地価公示都道府県地価調査」をクリックしましょう。

※参考：土地総合情報システム｜国土交通省

STEP2.エリアや条件を選択

日本地図が表示されるので、土地価格を調べたい都道府県や市区町村を選択します。土地の用途区分などの条件を絞り込むと、地価公示価格が表示されます。

実勢価格は公示価格の1.1倍程度とされているため、そこから実勢価格を算出することも可能です。たとえば、土地の公示価格が1㎡あたり200,000円の場合、実勢価格は220,000円となります。

相続税路線価の調べ方

次に、相続税路線価の調べ方を解説します。

STEP1.「全国地価マップ」にアクセスする

相続税路線価を調べたい場合は、一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」にアクセスしましょう。「相続税路線価等」を選択し、利用規約に同意したら郵便番号や住所など、必要情報を入力します。

※参考：全国地価マップ｜一般財団法人 資産評価システム研究センター

STEP2.相続税路線価を確認する

マップ上に、道路ごとの相続税路線価が表示されます。末尾のアルファベットは一旦無視して、数字だけを確認しましょう。相続税路線価は千円単位で表示されているので、仮に「245D」と表示されていたら1㎡あたり245,000円と判断できます。

なお、相続税路線価は公示価格の80%程度、実勢価格は公示価格の1.1倍程度なのでそこから相場を計算することも可能です。たとえば、相続税路線価が1㎡あたり160,000円の場合、公示価格は200,000円、実勢価格は200,000円×1.1＝220,000円と計算できます。

固定資産税評価額の調べ方

次に、固定資産税評価額の調べ方を解説します。

STEP1.固定資産税の課税明細書を確認

固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税納税通知書に添付される課税明細書に記載されています。

STEP2.「価格」または「評価額」の欄をチェック

課税明細書を用意し、「価格」または「評価額」の欄を確認しましょう。なお、「固定資産税評価額」と記載されている場合もあります。

実勢価格は固定資産税評価額の70%程度とされているので、そこから相場を計算することも可能です。たとえば、固定資産税評価額が1㎡あたり200,000円の場合、実勢価格は140,000円となります。

実勢価格の調べ方

上記のとおり実勢価格は公示価格や相続税路線価などから算出できますが、実勢価格そのものを調べることも可能です。

STEP1.「土地情報総合システム」にアクセス

国土交通省の「土地総合情報システム」では、実際に行われた不動産の取引価格、つまり土地の実勢価格を検索することもできます。

まずは、「不動産取引価格情報検索」をクリックしましょう。

※参考：土地総合情報システム

STEP2.条件が近い取引事例をピックアップ

次に、都道府県や市区町村などを選択し、売りたい土地と近い条件の事例をピックアップします。

複数の事例における実勢価格を見れば、おおよその相場を把握できるでしょう。

土地価格を左右するポイント

土地の価格を左右するポイントは、大きく分けると「周辺環境」「土地の広さ」「土地の形状」「土地の方角」の4つです。

周辺環境

駅やバス停からのアクセス、周辺エリアの発展度合いなどが評価のポイントとなります。

スーパーや病院など、便利な施設が多いエリアは土地価格が上がりやすいでしょう。

土地の広さ

土地の広さは、そのエリア内で一般的に「使いやすい」とされている土地の大きさと比べられます。

小さすぎても評価が下がりますが、反対にあまりに広すぎる場合も低評価につながります。

土地の形状

長方形や正方形の土地は使い勝手がよく、評価が上がりやすいでしょう。

反対に、三角形や台形の土地、一部が斜めになっている土地などは評価が下がりやすい傾向があります。

土地の方角

土地の方角は、道路が面している方角で判断されます。日当たりのよい土地は評価が上がりやすいでしょう。

その他

土地の価格は、その土地にどんな建物が建てられるか、どんな道路に面しているか、どんな地形や災害リスクがあるかなどによって変わります。不動産会社は、以下の条件をチェックして土地の価値を判断します。

・用途地域での建ぺい率・容積率
　用途地域とは、住宅や商業などの目的に応じて区分された土地のことです。建ぺい率とは、土地に占める建物の面積の割合です。容積率とは、土地に対する建物の容積の割合です。用途地域での建ぺい率・容積率が高いほど、大きくて高い建物が建てられるので、土地の価格が上がります。

・前面道路が公道or私道
　前面道路とは、土地が接している道路のことです。公道とは、国や市町村などが管理する道路のことです。私道とは、個人や団体が管理する道路のことです。公道に面した土地は、私道に面した土地よりもアクセスや利便性が高いので、土地の価格が上がります。

・前面道路の幅員4m以上、6m以上
　前面道路の幅員とは、道路の幅のことです。前面道路の幅員が4m以上あれば、車で出入りできます。6m以上あれば、消防車や救急車も通れます。前面道路の幅員が広いほど、安全性や快適性が高まるので、土地の価格が上がります。

・平坦地、角地、傾斜地、擁壁の有無
　平坦地とは、傾斜や段差がない平らな土地のことです。角地とは、二つ以上の道路に面した土地のことです。傾斜地とは、斜めになっている土地のことです。擁壁とは、傾斜地を支える壁のことです。平坦地や角地は、建築や利用に制限が少ないので、土地の価格が上がります。傾斜地や擁壁がある場合は、建築や維持にコストがかかるので、土地の価格が下がります。

・防災マップ(土砂・津波災害警戒区域の有無)
　防災マップとは、自然災害による被害を予測したマップのことです。土砂災害警戒区域とは、山崩れや土石流などによって危険な場所です。津波災害警戒区域とは、津波によって浸水する可能性が高い場所です。防災マップで警戒区域に指定されている土地は、災害時に危険な目にあう可能性が高いので、土地の価格が下がります。

土地の正確な価格を知りたいなら、不動産査定を依頼しましょう

土地の価格は、土地の形状や方角などさまざまな条件によって左右されます。そのため、同じエリア、同じ広さの土地が、同じ価格で売れるとは限りません。

より正確な価格が知りたい場合は、不動産査定を依頼しましょう。プロの不動産査定員が物件の状態をくまなくチェックし、「実際に売れる価格」により近い価格を提示してくれます。

土地の相場を調べる際の注意点

土地の相場を調べる際は、以下のポイントに注意しましょう。

相場どおりに売却できるとは限らない

上記のとおり、土地の売却価格はさまざまな要因によって左右されます。そのため、土地価格の相場が、そのまま実際の売却額になるとは限りません。

また、売却後には仲介手数料や所得税などの費用が発生する場合があります。売却額がまるごと手元に残るとは限らないため、資金計画を立てる際は十分注意しましょう。

不動産査定は複数社に依頼する

不動産査定は、複数社に依頼することをおすすめします。査定を担当する不動産会社によって、査定額に幅がでる可能性があるためです。

また、複数社に依頼することで、自分に合う不動産会社を選びやすくなるというメリットもあります。

【エリア別】土地価格の目安

ここからは、各都道府県が発表している基準地価をもとに、各エリアごとの土地価格の目安を紹介します。基準地価とは全国約2万地点を基準に、各都道府県が毎年9月に発表している土地の標準価格のことです。

※参考：日本全国の土地価格｜土地代データ

まとめ

土地の価格には、公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額・実勢価格の4種類があります。このうち、土地を売却する際に「相場」とされるものは、主に実勢価格のことです。実勢価格は公示価格や相続税路線価などから計算できますが、国土交通省の「土地総合情報システム」なら実勢価格そのものを調べることもできます。

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