土地を購入する際に利用できるローンは2種類｜手続きや注意点について解説

土地の購入に際して、ローンを利用したいと考えている人も多いのではないでしょうか。本記事では、ローンを利用した住宅用の土地購入に関する情報を収集している人に向けて、ローンの種類や利用方法について解説します。また、土地の購入でローンを利用する場合の注意点についても解説するため、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンは土地の購入のみに利用できない

住宅を建てる場合、土地を購入する必要がありますが、土地の購入のみでは住宅ローンの利用はできません。住宅ローンは、住宅を購入したり、新築したりする費用に対しての融資です。土地のみの購入では、住宅ローンを受けるための要件を満たすことができません。

将来的に住宅を建てる条件で土地を購入する場合は利用できるローンがある

土地のみの購入では住宅ローンは利用できませんが、購入した土地に家を建てる予定がある場合には、利用できる融資があります。この融資を活用することで、土地の購入費用の工面や着工金・中間金の支払いに役立つため、自己資金が不足している場合は、融資を利用することを検討してみましょう。

土地購入に利用できるローンは2種類

土地購入で利用できるローンは、「つなぎ資金」と「土地先行融資」の2種類です。

住宅が完成するまでの期間に必要な資金を受け取れる「つなぎ融資」

住宅を建てる土地を購入する場合、住宅ローンの利用は可能ですが、実際に融資を受けられるタイミングは、住宅の「完成時」になります。ただし、住宅ローンの融資までに必要な費用に対し、一時的に借入できる融資の利用が可能です。

このような融資を「つなぎ融資」と呼び、住宅用の土地の購入費用、着工金、中間金の支払いに利用できます。

敷地を購入する代金を前もって受け取れる「土地先行融資」

住宅を建てる予定がある場合、先に土地を購入する必要があります。土地を購入する際に、購入費用に対し受けられる融資を「土地先行融資」と呼び、対象となる土地に住宅を建てることが要件の1つです。

土地先行融資を受ける場合、土地に抵当権が設定され、建物完成後には、建物の費用に対する融資を追加する流れになります。

つなぎ・土地先行融資の長所

ここからは、つなぎ融資・土地先行融資それぞれの長所について解説します。

つなぎ融資の長所

つなぎ融資の長所は、以下のとおりです。

・現在の住居を売却する前に、新居を購入できる

・担保の必要がない場合がある

無担保で利用することができる融資であり、頭金が少ない方におすすめです。また、土地の購入だけでなく、着工金や中間金などに利用が可能なこともメリットといえます。

土地先行融資の長所

土地先行融資の長所は、以下のとおりです。

・金利が安い

・住宅ローン控除を利用できる

つなぎ融資と異なり、土地に対して抵当権を設定するため、諸費用は発生するものの金利が低く設定されています。また、要件を満たすことで、所得税・住民税からローンの残高に応じて控除される「住宅ローン控除」の適用が可能です。

つなぎ・土地先行融資の短所

それぞれに長所がありますが、もちろん短所も存在します。長所・短所どちらも把握し、自身のケースに合った融資を選びましょう。ここでは、つなぎ融資・土地先行融資の短所について解説します。

つなぎ融資の短所

つなぎ融資の短所は、以下のとおりです。

・金利が高く、手数料がかかる

・住宅ローン控除が受けられない

つなぎ融資は、無担保で受けられますが、金利が高く設定されています。また、住宅ローン控除が受けられない点に注意が必要です。

土地先行融資の短所

土地先行融資の短所は、以下のとおりです。

・事前準備が複雑で、登記費用が2回かかる

・土地先行融資を利用できる金融機関が少ない

土地先行融資の場合、抵当権設定などの事前準備が必要です。抵当権は、土地と建物それぞれに設定する必要があり、登記費用が2回かかります。また、土地先行融資を利用できる金融機関が少ないといった特徴もあります。

土地の評価額でローンの融資額は決まる

つなぎ融資や土地先行融資は、土地や建物の評価額に見合った金額が融資されます。また、土地の評価額は、主に以下のような基準で決定されます。

土地の評価方法4選

融資額の基準となる土地の評価は、次の方法で決定されます。

国土交通省が公表する公示地価

公示地価とは、地価公示法に基づく土地評価の基準数値のことを指し、国土交通省により年1回公示されています。対象となるエリアは、都市計画法による都市計画区域内となっており、エリア外の土地の評価額は算出されていません。

また、難関国家資格が必要である不動産鑑定士が携わっており、精度が高いため、金融機関の主な参考指標となっています。

都道府県が公表する基準地価

基準地価とは、国土利用計画法施行令に則った土地評価の基準数値をいい、各都道府県により年1回発表されます。

また、公示地価の対象エリア外でも算出しており、工業地や商業地といった特殊な土地も対象になっているという特徴があります。公示地価が公表されない地域の土地を評価する際に、金融機関が利用しています。

国税庁が公表する路線価

路線価とは、市街地の道路に面する宅地1平方メートルに対する評価額をいい、国税庁により年1回発表されます。路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類あり、「固定資産税路線価」が一般的に「路線価」と呼ばれています。

また、路線価は主に税の算出に用いられ、精度が高い数値が算出されますが、公示地価や基準地価よりも低く算出されるため、金融機関では参考程度の利用となっています。

市町村が決めた固定資産税評価額や過去の取引事例

固定資産税評価額とは、固定資産税を課税するために用いられる土地評価の基準数値を指し、各市町村で3年に1度算出されています。固定資産税評価額は、地価の変動が激しい地域では参考になりにくいといった特徴があります。

その他、過去の取引事例をもとに土地評価を算出する場合がありますが、公平性に欠けるケースも存在します。そのため、金融機関では参考程度の利用となっています。

土地購入のためのローンを利用する流れ

ここからは、土地購入のためのローンを利用する流れについて解説します。

土地の買付申込時に建築計画を提出して審査を受ける

まずは、土地の購入段階で、住宅の建設計画を立てておきましょう。住宅の建設計画は、ローンの審査時に金融機関への提出が必要です。

また、土地先行融資を利用する場合は、この段階で本審査を受けます。

土地購入とローン契約をする

次に、土地の売買契約を締結し、ローンの本審査と契約を進めます。並行して、建物の詳細についての設計も進めましょう。

土地の引き渡し時に融資が実行される

土地の購入に対する融資は、土地の引き渡し時となります。現在住んでいる住居の支払いとローンの両方を支払うため、二重支払いの期間を短くするためにも建築完了までの手続きをよりスムーズに進める必要があります。

つなぎ融資の場合は、着工金・中間金も含めて融資を受けることが可能です。

土地の購入でローンを利用する場合の注意点

土地購入に対するローンを利用する場合、いくつかの注意点があります。

賃貸住宅に住んでいる場合は賃料と住宅ローンの返済が重なる可能性がある

土地先行融資を利用する場合、賃料と住宅ローンの返済が重なるため、金銭的な負担が増える点に注意が必要です。自己資金に余裕がない場合は、つなぎ融資を検討してみましょう。余裕を持って返済できるよう、事前にしっかりと計画を立てておくことが重要です。

あとから地盤改良工事が必要になる場合がある

住宅を建てるために、地盤改良工事やインフラ設備の工事が必要になるケースがあります。土地を購入する前に地盤調査を行う、住宅会社の担当者に相談するなど、後々のトラブル対策を行っておきましょう。

建築時期や名義によっては住宅ローン減税が受けられない

土地先行融資と住宅ローン控除の併用を検討している場合は、土地取得日から2年以内に住宅を建築し、住宅と土地の名義人を統一する必要があります。

建築時期や住宅・土地の名義によっては、住宅ローン減税が受けられないケースもあるため、注意が必要です。

まとめ

住宅を建てる予定がある土地の購入では、つなぎ融資・土地先行融資の2種類のローンが利用できます。つなぎ融資・土地先行融資には、それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身のケースに合った融資の検討が必要です。

また、ローンによっては事前準備や抵当権の設定など、複雑な手続きが必要なケースもあるため、専門家への相談をおすすめします。

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